（澳洲生活网讯）三年前正当部分主流媒体关于悉尼房价已达顶峰的言论甚嚣尘上的时候，笔者结合当时悉尼房市的供求关系，以及汇率与利率因素，并涉及国内外包括中国的政治经济因素著文分析，提出投资悉尼地产正当其时，并作出了过后三年悉尼房价仍将继续以10%以上的增速上扬的保守性预测，建议投资者优先投资悉尼而非布里斯班。

今天，悉尼房价已经疯涨，错过悉尼良机的投资者在望楼兴叹之余，怎样才能避免存款的持续缩水呢？ 笔者认为布里斯班将成为下一个投资热点，由于目前价位尚低，特别适合缺乏足够的启动资金撬动悉尼高房价物业的投资者。

请看看笔者在最近几天实录的利率与汇率行情， 定息才2.9%左右，而澳元已跌至兑人民币4.58左右，而且这波低迷的行情并无在短期结束的迹象， 这意味着以澳元标价的建筑材料

与人工成本只会比澳元汇率处于高位时的澳元标价更高。期待房价下跌的力量不足挂齿。

让我们再看看构成昆州房价坚挺的主要因素：

1.昆士兰州经济概况

在过去的20年里，昆士兰州的经济增长总体上超过了全国平均水平。预计昆士兰州将在2015/16财年创造十年以来的首个财政盈余。预计2014-15州生产总值（GSP）将强劲增长（3.0％），昆士兰州将成为国内经济龙头。随着大型液化天然气（LNG ）项目的投资阶段逐步结束以及生产和出口阶段的开始，该州的经济目前进入了一个过渡期。在未来几年中，预计昆士兰的经济增长将继续高于全国水平。

2.基础设施与投资

在过去的10年里，昆士兰州人均基础设施支出比其他州和领地的总平均水平高出75％。昆士兰州承诺将约1342亿澳元用于长期持续经济发展和人口增长管理的基础设施投资已经到位。该计划是澳大利亚历史上最大的公共基础设施建设支出计划。

布里斯班皇后码头于2014年开工建设。预计布里斯班皇后码头将成为布里斯班CBD历史上最大的重建项目。昆士兰州政府正在将布里斯班建设成为国际化大都市。

3.州际净迁移

支撑昆士兰州未来住宅需求的一个关键因素是州际迁移率。

如下图所示，很显然，未来几年中，昆士兰州的州际净迁移将处于国内领先地位。事实上，昆士兰州将是澳大利亚仅有的两个存在州际迁移净流入的州和领地之一。随着新南威尔士州住房可支付性的降低，以及昆士兰州就业机会的不断增加，预计新南威尔士州州将成为州际净迁移的主要推动力。

4.国际净迁移 – 澳大利亚，2014年至2017年

净海外移民是澳大利亚人口增长，并随后组成新家庭的重要组成部分，而新家庭的组成又是潜在住房需求的一个关键驱动因素。 由于移民在入境后需要某种形式的住房，不论是作为租房者（大多数情况）或自住业主，因此净海外移民将对住房需求产生直接影响。尽管过去几年中净海外移民人数有所下降，但在工作和教育机会的驱动下，预计昆士兰州仍将继续占据澳大利亚净海外移民中的大部分比例。

5.布里斯班概况

布里斯班是澳大利亚发展最快的城市之一，以其独特的户外生活方式、多元动态的城市社区及其相邻的大量自然资产而闻名。预计在未来的十年中，布里斯班将超越香港和新加坡，成为世界上发展最快的成熟城市。

6.就业和教育

由于拥有从采矿业到创新工业的一系列多元化工业领域，布里斯班成为昆士兰最大的就业中心。这个城市持续得吸引着大量的跨国公司的到来，同时带来告诉的经济发展和大量的高技术人才。CBD拥有约156,545名劳动人口，这也将带来非常高的潜在住宅需求。预计，到2031年，CBD的劳动人口将增加65,633人，达222,178人。CBD劳动人口的大幅增长将是未来几年内支撑布里斯班住宅需求的关键因素。

教育是布里斯班最大的出口产业：

布里斯班已经发展成了国际学生的主要求学目的地，在2013年有超过75553名国际学生入学。这成为布里斯班最主要的产业之一，每年为这个城市带来51亿澳元的经济产量并且提供了超过20000个当地工作岗位。每名国际学生每年为布里斯班带来大约70000澳元的经济贡献，其中学费大约占35%，其他生活支出占65%。

从下面的三大主要城市的公寓价格历史表现曲线来看，布市已经历了7-8年相对低迷的阶段，

结合目前2.3%左右的空置率，出租需求旺盛。租金回报相对高。  投资风险比较小。

笔者再次预测布市将迎来多头力量主导的补涨时期。现在以低汇率换入澳元

投资布市性价比好的楼花公寓正当其时，将坐享2年后的租金与房价上涨收益。

敝司以专业标准精选信誉好质量控制优良的开发商及性价比良好的楼盘，力求将投资风险控制到最低并取得最佳的投资收益。7月底前交换合同。个别楼盘仍将有优惠政策。咨询地产专业人士是让投资过程省时省力省心的最佳途径。

供稿：澳景地产

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