图：网络图片
（澳洲生活网讯）大家好。消费税（GST）的边际收益(margin scheme)的问题。这个话题其实和地产开发商是有紧密联系的。今天我借这个机会和大家聊一聊房地产开发商的实体架构和税务规划的话题。
房地产开发是一个总所周知高风险及重资本的行业，所有项目支出及债务都在项目前端发生，收益来源单一并且只能在项目末端才能兑现。因此在考虑地产开发实体架构时，开发商务必重视三大关键问题：将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新进投资额或投资者。
一、分离运营风险及开发资产
开发土地是开发公司价值最大、重要性最高的资产。开发运营及管理牵涉业务繁杂、利益方众多，因此在设计开发实体架构时，一定要确保资产持有实体（Holding Entity）与业务运营实体（OperatingEntity）为独立实体（Independent Legal Entity）。一旦开发过程中发生任何纠纷，开发商可以保证开发土地的权益不被限制、冻结或者执行。
澳洲法律赋予公司及信托独立的法人资格，我经常建议我的客户将土地通过公司或者信托(Holding Entity)进行持有，地产开发运营公司(Operating Entity)另行设立公司进行管理。每个Entity都有各自的法律地位、资产负债及行为责任，如果开发运营公司卷入法律纠纷，也可以避免开发土地遭到牵连。
二、完善税务规划合理避税
信托是澳洲地产开发及投资行业常用的一种税务结构。信托及公司均被视为独立法人（legal entity), 但较公司来说，信托有以下优势：
1. 税务灵活度
以家庭信托为例，家庭信托的收益可有信托公司的Trustee自行在有血缘关系的家庭成员中自由分配，如果某些家庭成员收入低或者具有资产亏损（Capital Loss），通过合理分配，可以将降低纳税金额。另外，在家庭信托中也可设置公司收益者(Corporate Beneficiary)，如果家庭成员税率已经达到上限，可将收入分给公司收益者, 享受30%的公司税率
2. 保留缴税属性
公司的纳税种类相比之下比较死板，对收益缴纳公司所得税（Income Tax）。信托的税务类型则比较灵活，可根据收益人的税收种类进行选择。例如，信托可以将收益按照个人所得税（如果受益人本财年收入较低）或者资本增值税（如果受益人可享受50%的资本增值税的豁免）。这样可以让纳税人做到‘游刃有余’。
3. Fixed Unit Trust保证小股东权益
FixedUnit Trust在房地产投资中常见的结构。较公司结构，其优点是在项目完结时，必须分配收益，且分配收益必须按照Unit的比例分配。这样一来，小股东可以不用再担心大股东一头独大的局面了。
4. 可享受资本增值税折扣
在资本增值税（Capital Gain Tax)方面，公司无法获得任何资产增值税豁免或者折扣。信托在条件满足时则可以获得税务优惠。
三、预留足够灵活度以便于引进投资
在地产项目运用过程中，引进新的资金或者投资者屡见不鲜。开发商在公司架构中要预留足够的灵活度来accommodate投资者的持股需求。无论土地是由各个人、公司或者信托持有，澳洲政府对土地权益的转让或者出售收取金额可观的印花税。就信托及公司而言，如果土地权益比例低于50％，则在大多情形下，可以免缴印花税。但是如果超过50%，则被视为土地的过户，将触发印花税缴纳义务。
以上可见，房地产开发公司的实体架构是项目成功的重要因素。但因其组合种类繁多，且税务规定复杂，因此希望房地产开发公司务必寻求专业会计师的意见，否则搞不好可能弄巧成拙。
好了，今天就聊到这里吧，如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。
我的办公地点为Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年8月7日 18:56
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