图：网络图片
（澳洲生活网讯）大家好。消费税（GST）的边际收益(margin scheme)的问题。这个话题其实和地产开发商是有紧密联系的。今天我借这个机会和大家聊一聊房地产开发商的实体架构和税务规划的话题。
房地产开发是一个总所周知高风险及重资本的行业，所有项目支出及债务都在项目前端发生，收益来源单一并且只能在项目末端才能兑现。因此在考虑地产开发实体架构时，开发商务必重视三大关键问题：将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新进投资额或投资者。
一、分离运营风险及开发资产
开发土地是开发公司价值最大、重要性最高的资产。开发运营及管理牵涉业务繁杂、利益方众多，因此在设计开发实体架构时，一定要确保资产持有实体（Holding Entity）与业务运营实体（OperatingEntity）为独立实体（Independent Legal Entity）。一旦开发过程中发生任何纠纷，开发商可以保证开发土地的权益不被限制、冻结或者执行。
澳洲法律赋予公司及信托独立的法人资格，我经常建议我的客户将土地通过公司或者信托(Holding Entity)进行持有，地产开发运营公司(Operating Entity)另行设立公司进行管理。每个Entity都有各自的法律地位、资产负债及行为责任，如果开发运营公司卷入法律纠纷，也可以避免开发土地遭到牵连。
二、完善税务规划合理避税
信托是澳洲地产开发及投资行业常用的一种税务结构。信托及公司均被视为独立法人（legal entity), 但较公司来说，信托有以下优势：
1. 税务灵活度
以家庭信托为例，家庭信托的收益可有信托公司的Trustee自行在有血缘关系的家庭成员中自由分配，如果某些家庭成员收入低或者具有资产亏损（Capital Loss），通过合理分配，可以将降低纳税金额。另外，在家庭信托中也可设置公司收益者(Corporate Beneficiary)，如果家庭成员税率已经达到上限，可将收入分给公司收益者, 享受30%的公司税率
2. 保留缴税属性
公司的纳税种类相比之下比较死板，对收益缴纳公司所得税（Income Tax）。信托的税务类型则比较灵活，可根据收益人的税收种类进行选择。例如，信托可以将收益按照个人所得税（如果受益人本财年收入较低）或者资本增值税（如果受益人可享受50%的资本增值税的豁免）。这样可以让纳税人做到‘游刃有余’。
3. Fixed Unit Trust保证小股东权益
FixedUnit Trust在房地产投资中常见的结构。较公司结构，其优点是在项目完结时，必须分配收益，且分配收益必须按照Unit的比例分配。这样一来，小股东可以不用再担心大股东一头独大的局面了。
4. 可享受资本增值税折扣
在资本增值税（Capital Gain Tax)方面，公司无法获得任何资产增值税豁免或者折扣。信托在条件满足时则可以获得税务优惠。
三、预留足够灵活度以便于引进投资
在地产项目运用过程中，引进新的资金或者投资者屡见不鲜。开发商在公司架构中要预留足够的灵活度来accommodate投资者的持股需求。无论土地是由各个人、公司或者信托持有，澳洲政府对土地权益的转让或者出售收取金额可观的印花税。就信托及公司而言，如果土地权益比例低于50％，则在大多情形下，可以免缴印花税。但是如果超过50%，则被视为土地的过户，将触发印花税缴纳义务。
以上可见，房地产开发公司的实体架构是项目成功的重要因素。但因其组合种类繁多，且税务规定复杂，因此希望房地产开发公司务必寻求专业会计师的意见，否则搞不好可能弄巧成拙。
好了，今天就聊到这里吧，如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。
我的办公地点为Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年8月7日 18:56
新州警察局局长凯伦·韦伯威胁说，如果由于铁路罢工导致观看烟花人群的安全无法保证，她将建议取消悉尼标志性的新年前夜烟花表演。 Read More
12月15日，一个网名为“Ares”的中国游客在“小红书”上发布了三段使用无人机近距离拍摄澳洲海军军舰的视频。引发了网络热议和澳洲参议员Malcolm Roberts的关注。 Read More
更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More
新的482“需求技能签证”(Skills in Demand, SID) 相关的法规于2024年12月7日生效，由于细节不多，雇主和签证申请人必须留意签证的新要求。 首先需要注意的是，将不会有新的子类别。需求技能签证将与临时技能短缺签证使用相同的子类别号码“482”，但这绝不是简单的重新标签。 任何在12月7号之前提交的482签证申请不受这些变更的影响。 需求技能签证有三个流派：专业技能流、核心技能流和劳工协议流。前两个流派取代了中期和短期流派，这意味著该签证更注重高低收入之间的区别，而不是长期和短期的职业短缺。劳工协议流将有效保留现有标准。至于针对低薪但关键职业的基本技能通道的命运，则无法预测。计划进入该流派的职业可能会通过劳工协议获得。 主要法规不仅修订了482子类签证，还包括相关的提名、赞助义务和雇主提名的永久签证。只有关键方面被突出强调。 该法规的大部分内容涉及修订现有法规，将子类的名称从“临时技能短缺”改为“需求技能”，例如，与签证取消、退款和某些家庭成员豁免的规定。然而，这项新签证还有许多重要方面。 收入门槛 取代临时技能移民收入门槛 (TSMIT) 的将是1994年移民法规中设定的两个收入门槛： 1.… Read More
