【税法系列】怎样计算和使用消费税的边际收益

（澳洲生活网讯）大家好，随着我们华人不断的涌入澳洲地产界，在地产开发商中不断出现我们华人的身影。我一连两周被连续无数次问道关于即消费税（GST）的边际收益(margin scheme)的问题。我就借今天的机会和大家聊一聊这个话题。

消费税（GST）的边际收益(margin scheme)，这是一个什么概念，而且什么情况下才会使用这种方法呢？

首先，消费税的边际收益是一种计算您在进行房产交易时所需缴纳消费税的计算方法。只有当您出售的房产需要缴纳消费税时您才可以用这种计算方法，那什么样的房产出售需要缴纳消费税呢，举例来说就是出售您新建造的住宅或者是您商业用地中的闲置土地。如果使用这种计算方法，那您需缴的消费税是算在利润的基础上而不是卖出价。

什么时候才可以使用消费税边际收益这种计算方法呢？

第一，   如果房产购与2000年7月1日之前，那么您在出售房产时可以使用这个方法。

第二，   如果您在2000年7月1日之后购置房产，而且卖家符合以下情况的就可以使用这个方法：

1)    卖家没有注册或不需要注册消费税

2)    卖家出售的是旧住宅房产

3)    卖家出售时使用消费税边际收益这种计算方法

4)    卖家出售给您的房产是在持续经营中免部分消费税的

5)    卖家出售的是免消费税的耕地

但是有一些情况是不能使用边际效益的计算方法的。比如说如果您在购置房产时已缴纳全部消费税，则不能使用该算法，因为在房产成交后您可以申请退回消费税。

消费税边际收益是怎样使用的呢？

通常情况下，在您出售生意用途房产的空置部分时，您所需缴纳的消费税数额是售价的1/11，这部分消费税数额可在买房支付的销售额之外再收取，之后您需要将所收取得消费税如数上报给税局（ATO）。但是当您使用消费税边际收益时，您在出售房产时所需缴纳的消费税数额是利润的1/11。

利润通常是指房产出售价格与购置价格之差。利润计算时是不包括任何您所承担的其他费用的，比如说您在购买房产后改建，改建费用不能计算在内，但是您可以对已经缴纳过的建筑费用中的消费税申请消费税减免。不过，大家容易忽略的一点是，在与买家签署购买协议时容易忘记标明您将使用消费税边际收益计算方法，在销售合同或其他任何书面文件中没有标明的话是不能使用这种计算方法的。

接下来我来跟大家分享一个实例。李总是一个建筑商，他与2009年7月份以$245，000的价格从一个没有登记消费税的人那里购置了一块空置土地，他花费$280，000建造了一间房屋并以$600，000的价格出售。那这样，李总的利润就是售价减去购置价格即$600，000-$245，000=$355，000。而这次出售所需缴纳的消费税为$355，000的1/11，即$32，273。他只需要缴纳这笔消费税金额而不是按$600，000的总售价支付。同样的，李总可以为他缴纳过建筑费用的消费税申请消费税抵免。

最后，保存与房产交易相关的记录是很重要的，除了要保存的普遍消费税记录外，我还建议您保存一下几种记录：

第一，   房产原本购置价格的凭证，例如销售合同和房产买卖结算声明

第二，   显示您如何应用并计算出消费税边际收益的记录，这些记录能够帮您识别哪套房产使用了消费税边际收益计算方法。

第三，   您与买方签订的书面协议，而且该协议中有标识使用消费税边际收益计算方法

第四，   如果您是通过评估来计算利润，那么您需要保存一份评估副本

第五，   其他用于房产销售或购置的记录

一般情况下，这些与房产销售相关的记录您需要保管5年。

需要注意的是当您在购置免消费税房产时有多项特殊条款会影响到您是否能够使用边际收益这种算法，如果您不肯定，您可以随时咨询您的注册税务会计。

好了，今天就聊到这里吧，如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。

供稿：BEN

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