Categories: 澳洲地产

【澳景地产】澳洲地产投资知识系列:贷款申请常见问题

(澳洲生活网讯)传统的观念认为无债一身轻,投资房产时希望一次性付清房款,不得不负债后又期待早日还清贷款。

按照笔者的观点,投资者应趁着年龄还不是太大,应及早借债,尽量多负债,并经过专业人士的专业操作,投资到回报率相对较高的房产中,才能取得更好的收益。有专业人士指导,可以有效克服怀疑、顾虑、拖延、考虑欠缺周全等常见的障碍。

当真正面临借贷时,投资者面临常见的问题。

1.选择浮动利率 (variable rate) 还是固定利率 (fixed rate) ?

贷款时除了了解自己的贷款利率是多少,还要知道自己选择的是浮动利率还是固定利率?在此简单介绍下两种利率的区别,建议根据自身情况以及现行的利率方案咨询专业人士后再做选择。

固定利率是指在约定期限内,利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化,如果选择了较低的固定利率能够帮助贷款者在一段时间内锁定他们的目标利率,同时可以知道每个月要支付的还款数额。但需要注意以下几点:

· 固定利率是有期限的,通常最多维持5年,当期限结束后,需要重新签订一个新的利率

· 跟银行签约时合同上的固定利率不一定是最后的贷款利率,实际贷款利率是以房屋交付(settlement)那天贷款发放时的利率为准

· 提前还款受限制,可能要被罚款一定的金额。而且不能享受利率下跌的好处。

浮动利率的优势就是较灵活,可提前还款而没有罚金,也可申请对冲账户抵消贷款,加快还款速度。对于收入比较充沛、存款结余较多的人比较适合;缺点则是利率不确定,一旦加息,就会增加还款金额。

2:贷款一般有两种还款方式。

一种是只还利息(Interest only),一种是连本带息(principle +interest),究竟选哪种好呢?

从税务角度上看,因为澳洲有负扣税(Negative Gearing),当投资房的收益小于投资成本时,可以将亏损冲抵当年的收入,实现降低税赋的目的。因此对于投资房,税收较高的人群适合选择只还利息的方式。对于自住房,由于不是投资房贷款利息无法抵扣所得税,因此如果手头宽松适合选择连本带息的还款方式也可考虑。按照笔者的观点,最好都辨用只还利息的方法。

3:建立对冲账户(OFFSET ACCOUNT)有什么好处?

在投资者选择浮动利率后,可以选择设立对冲账户。对冲账户里的钱可以抵消贷款账户里所欠的钱从而起到抵消贷款利息的作用,好处主要有以下三点:

最大限度节省利息

对冲账户按日计息,投资者可以把工资,租金等收入放到对冲账户,付进去的钱当天就开始抵消贷款利息。

资金进出自由

对冲账户里面的资金可以随时自由存取,如果有多余的资金可以随时存进去抵消利息,需要用钱时可以随时提取,通常银行在一定次数范围内是免费服务的。

可能可以获取某些税务利益

澳大利亚税法规定:投资房贷款账户里的欠款所产生的利息(利息就是贷款利率)与收入的差额是可以用来抵扣税的。对于投资房,如果设有对冲账户,不但可以随时将资金取出使用,取出来的部分会从当天开始计算利息,作为负扣税的其中一个计算依据。

4.影响贷款的利率有哪些主要因素?

银行一般会从两个方面决定贷款的利率,首先是贷款额度,通常在首付的基础上,贷款额度越高贷款利率相对就越低。另外依据信用评级,银行对贷款人的信用评级越高贷款利率就越低。商业贷款一般最多只能贷到物业估价的70%,住宅贷款通常最多可以贷到房子估价的80%。如果要求贷更多比例需要额外购买贷款保险,目前保险费不菲,笔者不建议为了多贷而增加保险费支出。

 5.通常需要什么文件?

银行要求提供的材料是要了解贷款人的财务状况以回避风险,保证银行的收益,主要是需要以下几方面的材料和信息:

· 身份证明:护照,澳洲或国内的驾照,澳洲签证类别

· 银行存款单或银行的对帐单:证明有足够的金额付首付(定期,活期都可以)

· 个人资产和负债:如房产汽车等资产或其它贷款情况。

· 收入证明:不同银行要求提供的海外收入材料也有所不同,建议先找专业会计师咨询后再提供相关材料,在这里先简单分为以下两方面:

申请人的工作收入:对于公司雇员(PAYG),银行通常要求提供一份雇主信(Employment

Letter)和近三个月的工资单(Payslips),对于自雇者(Self

Employed)需要提供公司1到2年的报税记录

如果在澳洲有投资房,需要提供租金收入的相关材料,或者中介机构出具的租金价格评估报告。

外国投资者需要找当地澳洲大使馆对部分单证作签名见证或者公证。

6.贷款审理需要多长时间?

完成整个贷款流程一般需要四到六周的时间,包括评估物业和审订合同所需时间。因此如果准备买房,首先应该让broker或者银行根据您的资信情况做一个“预审”(Pre-approve),可以预先知道贷出多少钱,多长时间内能贷出。

7.贷款有哪些费用?

申请贷款会产生一系列的费用,目前各大银行一般会免除住房贷款的申请费用,但对于商业贷款的申请银行往往要征收一些费用,比如贷款申请费(Establishment fee),固定房贷管理费(Ongoing Fees),欲购房产的评估费 (Valuation Fee),物业交接费(Settlement fee)等,所以申请商业贷款时要提前对这些费用有所了解。

8:目前房贷利息太高怎么办?

如果您觉得目前的房贷利息不太理想,那么您可以考虑转贷款(Refinance),也就是重新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款,从而享受一个更好的利息。

随着澳洲政府对海外人士在澳洲置业的监管力度加强,大部分银行已经倾向于按照评估价贷款70%以内。

由于银行之间长期的自由市场竞争,金融市场形成了贷款经纪(Broker)阶层,与房产市场的中介阶层一样,开发商或者银行为了节省工资支出成本,形成了向中介机构外包贷款业务及房产销售业务的体制,为了吸引中介机构的合作,不可能对零售客户提供更加低的价格换取与中介合作关系的丧失并影响自己的声誉。

根据澳洲法律,贷款经纪公司或者经纪人(broker)不允许在营销的产品上加收差价或者增加佣金,因此无论是金融贷款或者是房产价格,基本上都是统一价格,直接与大银行或者开发商成交并不能取得特别优惠,而经纪及中介的服务可能更为周到细致。部分对澳洲金融市场及地产市场缺乏了解的投资者误以为直接找开发商或者银行直接成交可以获得更低价格,反而令自己丧失了中介的服务并可能增加了成本。

中介阶层是自由市场经济发展起来的对三方包括消费者最为节省成本的市场机制,投资者可以利用中介机构的专业服务使自己的投资过程省时省力省心。

供稿:澳景地产集团

 

This post was last modified on 2015年7月1日 17:43

Recent Posts

隐秘水岸的美食仙境——Berowra Waters Inn 极致餐饮体验

位于澳大利亚新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn,以其与世隔绝的地理位置和令人叹为观止的水景,成为了悉尼最独特且令人神往的高端餐饮圣地之一。这家餐厅不仅因其优雅的氛围和美轮美奂的景色而闻名,更因其创新而精致的菜肴赢得了无数食客的青睐。从只可通过船只或水上飞机到达的特殊地理位置,到每一道菜品的精心雕琢,这里的一切都充满了与众不同的魅力。作为一种享受美食与美景并存的方式,Berowra Waters Inn无疑是一场视觉与味觉的双重盛宴。 如果说有哪种用餐体验能够完美地结合美景与美食,那无疑是Berowra Waters Inn。从市区出发到餐厅附近的码头,再乘坐私人船只航行,五分钟的航程便足以让你暂时远离都市的喧嚣,融入那片宁静的丛林与水域之中。船只接送是免费的,这种便捷的水上交通方式也让这家餐厅增添了几分神秘感和隐秘感。站在船头,环顾四周,绿色的植被与碧蓝的水面交织在一起,眼前的风景美得令人屏息。餐厅坐落在一座简洁的沙岩建筑内,玻璃百叶窗让每一位食客都能享受无障碍的水景。餐厅的设计极为简约而不失奢华,洁白的内饰、宽大的皮质餐桌以及温馨的灯光,使得每一位前来用餐的客人都能感受到无比的舒适与尊贵。 Berowra Waters Inn。(图:提供)   Berowra Waters… Read More

6 hours ago

一场温情与怀旧的音乐盛宴 Take That悉尼演唱会

在悉尼的Qudos Bank Arena,一场充满怀旧情感和音乐激情的演唱会拉开了帷幕。Take That,这支英国传奇组合,用他们超过30年的经典金曲和热忱的舞台表现,再次点燃了现场观众的心。这不仅是一场音乐会,更是一场关于青春、回忆和情感的集体狂欢。 Take That。(图:Andy Kershaw) 自1990年成军以来,Take That迅速成为了90年代男孩乐队的巅峰代表。无论是动人的和声、充满感染力的舞蹈,还是他们永远年轻的笑容,这一切都为他们赢得了无数粉丝。如今,尽管团队从最初的五人缩减为Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人,但他们的艺术生命力依然旺盛。 本场演唱会的设计更趋向于亲密与真实。舞台布置摒弃了以往的奢华与杂技式的舞美表演,转而聚焦于三位歌手本身。这种简约而深情的演绎形式,让观众得以专注于音乐和歌声本身,感受到岁月赋予他们的深沉与韵味。 Take That。(图:Andy… Read More

6 hours ago

墨尔本超市使用机器人协助打包货物

位于墨尔本西部的Coles全新 24 小时顾客履行中心有 700 台机器人、人工智能(AI)和 1000 名员工,比一般超市更忙碌、科技含量更高,只需五分钟就能完成一份 50 件的超市订单。 在 COVID 疫情加速数位销售后,Coles 耗资 4 亿澳元在墨尔本和悉尼建立自动化顾客履行中心。在… Read More

7 hours ago

手持30公分猎刀 布里斯本一男子被捕

周一(11月18日),警方在布里斯本中央商业区的巴士站逮捕一名手持30公分猎刀的男子。 当日下午2点30分左右,警方接到报案称有一名持械男子在Roma St车站。 在警方公布的录影中,一名警官说:“放下刀,马上放下刀!”“放下,马上放下,把刀放下,放在地上!” 警方表示,该男子从腰带中取出连鞘 30 公分猎刀,并依照警官的命令将刀丢在地上。 警方在一份声明中说:“该男子未对任何公众或警方做出任何威胁。” 警方已控告这名 18 岁男子在公共场所持有刀具,他于 11 月 20 日在布里斯本裁判法院(Brisbane… Read More

7 hours ago

澳顶尖专家:应公开无良医生姓名

澳洲一位顶尖医疗经济学家表示,滥收病人费用的医生应该在公共名册上被点名羞辱,针对莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)涉嫌滥收病人费用的医生的集体诉讼也可能将递交。 近日,病人受促检查联邦医疗保险记录,以确保没有被医生错误收费。 维州莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)数十名麻醉师和外科医师被指控蓄意诈骗、收取双倍费用和私吞帐外费用。 据《时代报》报导,控诉书指控一群医生为自己的财务利益而向病人收取高达 5000澳元的自付费用,将其伪装成预约费或行政费,同时,这些专科医师发布了参与医疗保险公司的无间隙费用计划。 Margaret Faux 博士认为,如果指控成立,或许可以透过集体诉讼帮助消费者。 她说:“我们实际上需要尽快让这件事呈现在法官面前。”“这封举报信是一份大礼,因为它给检察官所需的一切,让他们可以快速、轻松地获得事情的真相。” Faux表示,值得关注的是,有指控称医生在没有提供服务的情况下收取费用,这是违法的。 她说,举例而言,收取超过 1000 澳元的麻醉行政费用,却没有任何解释,这可能会被视为“可疑”,因为法律规定消费者必须使用… Read More

7 hours ago

吃力不讨好 12年级学生回避教育专业

12 年级的学生正在回避教育学位,有大量已开始攻读教育学位的学生退学,使毕业生人数减少数千人。教师表示,高工作负荷以及学生、家长的不良行为正将他们赶出这个行业。 新数据显示,自2020年以来,开始攻读教育学位的学生人数和比率持续下降。2023年,只有11099名新州学生开始攻读教育学位,占大学新生的10.46%。而 2020 年则有 15,022 名学生,占大学新生的 12.54%。 过去 10 年来,在四年内完成本科教育学位的学生人数也大幅下降。 据《悉尼晨锋报》报导,在 2020 年开始攻读学位的澳洲本科生中,有 29%… Read More

7 hours ago