（图：澳洲生活网）
（澳洲生活网讯）随着财政年末临近，投资者每年最忙碌的报税季也到了，澳洲的负扣税政策为房产投资者提供了一个通过投资费用抵扣合理避税的机会，但如果违反了澳税务局(ATO)的规定，又会为此付出昂贵的代价。针对本轮房市繁荣催生的投资热，澳税务局已于近期发出明确信息，全澳180万房产投资者（相当于总人口的8%）将成为今年报税核查的重点，并提醒投资者切勿过度申报费用。
因此，如何在合法的前提下最大限度地节税就成为一个值得花些时间探讨的话题，以下是来自业内专家的合法节税建议。
1、 可以抵扣收入的费用
Propell National Values估价事务所的专业估价师Bart Mead表示，按照税务局的规定，共有20多种费用可以抵扣收入，其中包括出租物业的广告费、投资房贷款利息、保安费以及文具费。一些可能被纳入抵扣的费用包括：
此外，因物业贷款发生的直接费用、折旧费也属于可抵扣的费用。
需要特别提醒的是，投资者必须确保只申报在物业真正用于出租用途时期发生的费用数额。物业在自住或亲朋好友免费借用期发生的费用不能申报。在没有完全把握的情况下，咨询专业会计是一个明智的做法。
2、 预先支付费用
要最大限度地节税，收支发生的时机十分重要。赶在财政年末之前预算支付一些费用是一种值得考虑的做法。这些费用不仅可以增加直接抵减当年的收入，从而减少纳税额，而且这部分额外的退税还可以帮助你下一步的投资。要提醒的是，要确保将维修费列入日常维护（maintenance）而不是翻新费用（renovation ）。这是因为维修费可以在第一年全部抵减收入，而无需按照折旧率分期抵减，而翻新费则要由建筑估算师出具折旧报告。
3、 善用专业物业折旧报告
物业折旧是一个很专业的领域，很多投资者和会计由于在这方面的误区而错失了一些机会。事实上，所有的物业都可以在不同程度上享受折旧退税收益，而无论其建筑年龄。按照澳洲税务局的规定，所有在1985年7月18日之后建造的物业，都可以就建筑成本申报折旧。在此之前建造的物业如果进行过重大改造或加建，相应的资本性支出也可以申报折旧。
此外，地毯、窗户、热水器、空调、家具和游泳池等都可以申报折旧，而无论其所属物业的新旧程度。当然对老物业的改建或加建所能申报的折旧额相对较低，但仍然值得申报。
4、 为投资物业添置低费用物品
购置低成本和低价值资产是最大化投资收益的一个好办法。投资物业内所有低于1000元的资产都被列为低价值类别，从而可以通过提供折旧率在短期内最大化投资收益。这类资产在购置第一年可以按照18.75%申报折旧，从第二年后，资产价值余额的申报折旧率达到37.5%。
5、 价值直接冲抵的物品
根据税务局规定，投资物业内所有价值低于300元的物品可以在第一年一次性冲抵收入。这意味着你可以将购置费用全额抵减收入，这可以带来不小的节税。如果你和其他投资者共同拥有这套房产，你最高仍然可以按300元申报抵扣。
6、 申请改变退税频率
如果你的投资物业目前的支出大于收入，你不妨考虑填写一张预扣税款更改表（PAYG Withholding Variation Form）,要求你雇主减少每次付薪的预扣税款额，这将有助于改善你的现金流，对于那些拥有多个负扣税物业的投资者来说，这也是一个很重要的策略。
7、 选择出售时机最小化资本利得税（CGT）
如果你正在或打算出售物业，那么销售时机很重要。按照税务局的规定，以个人、基金或合伙人形式持有的投资物业，如果在购买后的12 个月之后出售，所支付的资本利得税可以减半。如果在购买后的12个月之内出售投资物业，就要全额支付这笔税款。
8、 做好费用记录
根据税务局的规定，所有申报的投资费用都要出具或保留相关凭证备查，为此，对所有物业租金/销售收入以及费用进行详细的记录是一个良好的习惯，此外为投资物业设定单独的交易账户，也有助于在整年保持一个良好精确的纪录，可以大大减轻你在报税季节的压力。
总之，利用投资房合法节税的前提是要事先做好基本功课，寻求专家建议，这将改善你的投资投资，甚至能为你创造在新财年创造更多财富的机会。
作者：Mona
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More