政府控制投资信贷对市场的影响？

（澳洲生活网讯）墨尔本5月第5周的上市拍卖数为1048个，拍卖成交率为81%。其中House的中位价格是93万元，单元和公寓房是59万元。悉尼房市依然火爆，拍卖成交率达86.5%。

地产观察Property Observer 5月 24日载文<Chinese buyers to benefit from APRA crackdown on local borrowers>，说政府对投资信贷规模的控制政策会压制本地投资者，但是中国的买家会从中受益。因为中国买家现金多，汇率低，而市场竞争又小了。信贷杂志 Mortgage Business 6月2日载文<Lenders react to APRA investor crackdown>，银行和贷款机构都对政府控制投资信贷的要求推出了相应的控制措施。

澳洲审慎监管局（APRA）出于对金融和地产风险评估推出了新的政策，要求银行放慢投资信贷的增长幅度，即对投资信贷的年度增长幅度要求不要超过10%。一些银行已经推出相应的措施，如降低对外国公民的投资贷款比例，自住房贷款和投资房贷款的利率优惠也有所区别了。此外银行对贷款申请人的现有债务和开支的计算要求也大幅提高了。

政府之所以要求这样做，因为投资和自住不一样，不属“刚需”，投资物业的主要还款来自出租收入。一旦市场环境改变了，如利率上涨，房源供应增大，租客需求降低，这些因素会明显影响到投资市场而非刚需的自住市场。一旦整体投资环境变差，可能会引发投资者抛售投资物业，这对整个房地产业会产生较大冲击，进而影响到经济的稳定发展。近来悉尼和墨尔本房市火爆，政府为了防范风险，才推出了相应的控制措施。

就目前情况看，银行一方面需要满足政府的要求，但是另一方面，又需要保持现有放贷规模才能盈利。对本地投资者来说，利率优惠与否，只差了01%到0.5%，但是这样的差别只需要一两次调息，就盖过了。

而现在的市场利率超低，自己的房产增值又多，套出现金投资另外的房产最重要，不会在乎这样的利率差别。对海外特别是大陆的投资者来说，澳元汇率的高低要重要得多，贷款比例和贷款利率反而是次要的。去年不少银行和机构的投资信贷增长都超过了10%甚至20%以上，麦觉理银行最高达到了74.8%，而4月份的数据表明，几乎所有银行的月增长规模都低于0.8%，达到了政府的要求。

这样的控制措施已经取得了成效，也是可喜的事情。因为如果这样的措施不起作用，可能会推出更严厉的如控制信贷比例的政策，房市可能会受到明显冲击。如果现有政策有效果，投资信贷的利率差别可能就又会缩小以致消除。所以投资者对此不必多虑。

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供稿：澳博信贷与地产投资

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