（澳洲生活网）如果你打算通过房产投资实现财富积累，并希望能更主动地规避市场波动风险，那么物业翻新是一个值得考虑和尝试的策略。[highlight]相对投资新房，物业翻新能带来更大的盈利空间，但不确定性和复杂程度也更高。[/highlight]下面的5个要诀，对于将要翻新物业的朋友们来说，是一定要看的。
计划中最重要，也往往最容易被忽略的是一环就是考虑因时间拖延而导致的额外支出。因此，一方面要做好承担额外费用的准备，但同时更关键的是预先安排好不同工程之间的衔接。在不冲突的前提下，尽可能安排同时进行，例如在粉刷外墙的同时装修厨房。顺序安排也有讲究，这样才能实现时间安排的最优化。
很多初次翻新者最容易犯的一个错误就是过分乐观，但现实并不总是那么美好。我的经验是，在预估成本时越精确越好，同时也要预留不可确定性，包括成本和工期的超量。
即使你打算翻新后立即出售尽快实现利润，也不可忽略物业所在城区的增值潜力。最安全的策略是投资有良好增值潜力的城区，即使翻新后未能如愿售出，也仍可选择持有物业，等待合适的时机再出售。
如果拟翻新物业达不到你的预期利润，不要轻易放弃，继续寻找合适的目标。估算翻新利润一般用倒推法，即首先估计物业出售能实现的市场价，再反过来比较买入和卖出差价与翻新投入。除非翻新前后的增值差价远远超出翻新投入，否则就不是一个好投资。
利润是最终售价与购入价以及所有相关费用之间的差异，包括购房费、售房费、翻新和持有成本以及各类税费。这涉及多个环节。
[box type=”shadow” ]了解最终产品（物业翻新后）的市场价值
在翻新前，要对最终产品的市场价值做到心中有数。最好的办法就是参观当地市场的类同物业，比较它们的市场售价。不妨拍下这些物业的照片，记下相应的市场售价，反复比较，这也有助于你把握翻新工程的投入和要求。[/box]
[box type=”shadow” ]了解初始产品（翻新前物业）的市场价值
这也是影响翻新利润测算准确度的一个重要环节。同样的道理，实地考察和比较同类物业的价格是最有效的方法。特别要提醒的是，你购买的物业价格越低，很可能需要的投入越高。同样的做法：拍下这些物业的照片，记下相应的市场售价，反复比较，这也有助于你把握翻新工程的投入和要求。[/box]
[box type=”shadow” ]估算入市（购房）成本
这是你购入拟翻新物业的成本，包括印花税、律师费、保险费、房贷保险费（贷款成数超过8成适用）、房屋检查费、高层楼宇物业管理等。[/box]
[box type=”shadow” ]估算退出（售房）成本
包括支付给售房中介的中介费、律师费，以及你与中介/律师交涉所投入时间的成本。[/box]
[box type=”shadow” ]估算持有成本
持有成本主要包括房贷利息，以及市政费、保险费等，具体数目取决于翻新工程的长短和复杂程度。[/box]
[box type=”shadow” ]估算翻新成本
翻新前要多了解比较，花功夫尽量精确估算出从里至外的翻新成本，包括厨房、卫生间、地板、内墙/外墙粉刷等。说起来很轻松，但实际估算过程牵涉大量细致的工作。[/box]
不要忘记计算你所投入的时间成本，因为这涉及到我对成功翻新的定义。除非你非常享受翻新的乐趣，对一个投资者来说，翻新只是实现利润的手段，因此只有当你翻新为你投入的时间创造了比其他兼职工作高得多的收入，才能算作成功，因为翻新的风险相比之下要高很多。而且不是每个人都具备自己动手DIY翻新的条件。
还有一点，如果没有踩准翻新的市场时机，即使工程本身进展顺利，也有可能无法实现预期的利润。要提醒的是，如果买进和卖出之间的间隔不到一年，你需要支付全额资本利得税（capital gains tax）。当然你可以选择翻新后持有，这样你无需支付任何资本利得税，但如果是这样，你首先需要评估的是物业未来的增值潜力，而不是翻新利润。
在购买翻新物业之前，明智的做法是预先向专业会计咨询税务和持有结构等问题，同时与房贷中介沟通，了解最合适的贷款方案。如果你打算翻新后立即出售，固定利率贷款就不是一个明智之举。
编译：姜睿
This post was last modified on 2015年4月25日 00:46
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