【合理避税】并非所有澳洲物业都需缴资本增值税

（澳洲生活网讯）大家好。由于澳币房地产受汇率和利率的部分影响，在近期内不断上升。很多朋友们产生的对增值税问题的疑惑。我就趁这个机会和大家聊一下澳洲增值税的问题。

澳洲的资本增值税在1985年9月20日起实施，针对投资产品，例如股票和物业等买卖所产生的“差价收益”（即资本所得）而征收的。

很多人都对这项税收不太了解。有人担心自己现在所住的居所是十多年前买下的，现在已升值几倍，如果要卖掉搬到别处，是不是也要付大笔的资本增值税？如果大家明白征收资本增值税的原意，就会知道这个担心是多余的。

就以物业来说，增值税就是指投资物业在转售时，在利润部分征收的税款。例如您以60万元购入一套公寓，之后以75万元转售，扣除其他有关开支后，获利10万元，而增值税就是在10万元利润中征收税款。在澳洲，所有收入均须缴税，从投资物业获得的租金和转卖所得的利润也不例外。物业增值税另一目的就是打击炒风，所以如果投资的物业一年内卖出，所获的利润会全部计入该年度的应赋税收入。

投资一年以上后才卖出，则所赚的一半会加入该年度的应赋税收入。要留意的是增值税是以合同签署日（Contract Date）计算，而不是物业交收日（Settlement Date）。

由于资本增值税只针对投资的利润，所以自住的房屋可以获得豁免。一般来说，业主在购入物业后必须自己入住，而居住为期至少一年，方被视为自住。如果购入后立即租出，便意味着您购买这个物业的目的是作投资用途以赚取收入，故必须在出售时缴交增值税。

不过，政府考虑到很多人的生活状况会有所改变而需要搬离原有的居所，故此在某些情况下出租自住的物业，仍可在出售时获豁免资本增值税。例如您因工作需要而暂时移居海外或澳洲其他州份，又或者需要长期照顾患病的亲人而搬离原来自住的物业，只要出租期不超过六年，仍可获豁免。

此外，有很多人会以联名的方式购入物业，亦即超过一个人拥有同一物业，在这个情况下，又如何计算税金呢？在澳洲最常见的联名业权方式是联权共有（Joint tenancy ）和分权共有（Tenancy in common）。

一般夫妻购买物业大多采用联权共有的方式，也就是双方共同拥有这个房产，各占一半业权，因此在出售投资物业时，夫妇两人亦需每人负担50%的增值税。而Tenancy in common 也就是根据等分来划分物业的拥有权，购买人可以不只两个人，用类似股份的方式拥有部份房子的所有权，不需要平分业权。而在缴付增值税时，也以所占的份额计算应缴的税金。

由于资本增值税计算颇为复杂，每个业主的情况有别，最好还是咨询熟悉这方面的会计师，可以为您争取最大的税务优惠。

好了，今天就聊到这里。如您对今天所谈到的内容有任何疑问或想了解更多更详细的有关税的信息，那欢迎您随时来电咨询我。

供稿：Ben

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