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【繁荣世界】住在悉尼，房价让人欢喜让人忧

（网络图片）

悉尼蓬勃发展的房地产市场，导致许多房屋的价值增加了一个很大的幅度，这个额度甚至超过了住在里面的人的年收入。这一点可以在2014年度对226个地区，别墅的中间价位增幅数据与收入对比看出。

1、 2014悉尼房子成提款机

根据2011年人口普查，在悉尼的中等家庭收入略低于90,000美元。这个数据要注意是以家庭为单位，例如夫妻等。如果你是一人承担这个养家重责，则比较辛苦了。

通过Domain的统计数据计算，一些社区的房价在2014年度增长超过了10万澳币。

例如，Castle Hill’s的平均价格为每增长了20％，到上年至12月，在这个期间中加入悉尼的“百万澳元地区俱乐部”，中价位房子达到104万澳元，在过去一年中价值上涨了17.33万澳元。

在Parramatta的平均房价增长了在过去的一年价格增加了15.4万元，而公寓增加35390澳元。这分别相当于为其房主们每天挣了422和$97澳元。

许多城市的“明星地区”都位于悉尼西北部，这里有很好的的学区，家庭之间的竞争非常激烈。

在Epping的房屋价格上涨了27万，这相当于是没天赚到令人难以置信的740澳元。没有多少人在悉尼可以说他们赚每天那么多。

（图片说明：Epping 别墅的中价位图片来源： domain 网）

在附近的Eastwood价格增长令人印象深刻的$225682 – 每天618澳元。

但是，在有些地区在过去的12个月，则经历相对平缓慢的增长，如在Paddington，房价在2014年只增加了1.1％（$17409美元），这相当于每天转了$48 。

看了上面一组的新闻，没有买房的读者看得价格这样飞涨，可能会焦虑什么时候才能买的起房？价格会不会下跌？有房的也许会想怎么样才能多投资一些？

2、好心态买好房

我们也同样身在其中，面对各种选择和取舍，思考这样的问题。

我们的初步判断是，除了出现人口大面积的减少问题，如《2012》电影所描述的那样，悉尼做为一个全球的国际都市，价格往下跌的可能性很少。但向2013年至2014年继续这样涨也难，在2015年会继续微上升。

从“繁荣世界”上期的文章数据可以看出，悉尼的房子从2008年起，供应的房屋量就少于每年新增人口，这个刚性需求拉动房价往上涨。而且投资者活跃在地产界，据悉，目前在悉尼购买物业的买家每六人中有一人是海外投资者。特别是中国来的买家，由于富有人群基数巨大，加上对本地价格历史对不敏感，所以一些区域内购买起来，对价格上冲起了很大推动作用。

随着澳洲政府对海外买房的限制条件增多，银行贷款的条件增严，以及现在越来越多的人进入到地产开发领域，今明两年房屋批准和完工数量都在增加，这些都最终会平抑房价。

但做为个体来说，心态最重要，有能力就买大别墅，暂时条件差一点，可以租公寓。如果年龄大了，还可以申请政府的公房，一样可以要求分到有水或近city的地方。或者尝试选在在其它城市去居住、发展。在澳大利亚这么好福利的地区，天生天养，只要勤奋努力，积德行善，迟早能够住上自己心仪的地方，即使第一代难一点，也能为下一代打下基础。

3、悉尼房价在泡沫中上扬

下面的SQM公司的调查数据，可能会给你的一些参考。

（图片说明：房屋价格指数深蓝线黑色线：名义国内生产总值图片来源：物业观察网站）

从上图看以看出，价格总是依托于名义国内生产总值(nominal GDP)（是未经价格变动调整的产值，按当时的市场价格计算。）

根据他们的数据模型演算，回溯到2003年12月，悉尼市场价格超过公平市场价值的55％，今天，这个数字已到高于公平市场价值的25％。所以这里面是有些泡沫了，但幅度不同于2003年。

其它证据表明，目前没有全国的房地产泡沫存在。例如，阿德莱德居民，他们在房地产价格已经几乎停滞在过去的12个月，在布里斯班，霍巴特和堪培拉也同样在价格没有上涨太多。黄金海岸和阳光海岸则是在房价格崩溃后近期见底开始回升。

在全澳洲范围内，也有数以百计的其他小城镇和住宅，在很长的时间内没有经历过物业资本增值了。这些地方是由当地因素的影响。无论多么便宜抵押贷款，在这些地方的价格仍然会上升和下降，这主要是因为受当地经济影响的结果。

但是不排除有将来会出现一个房地产泡沫。目前的低利率和低澳元会越来越刺激到已经蓬勃发展的悉尼、墨尔本和布里斯本的市场。

他们预计：墨尔本和布里斯班的房价可以上升，特别是在今年晚些时候。

在悉尼本身，市场交易高估值会超过公平价值的40％，这将是自上世纪80年代以来达到的次高点。原因是：悉尼人口快速增长，住房缺口仍然有；“新南威尔士州拥有强大的国有经济，未来基础设施建设支出很好；悉尼的失业率低于全国平均水平。

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