（澳洲生活网讯）2015年3月底公布的数据显示，新南威尔士州的人口年增长106,400人，是澳洲人口增长最高的地区。而大悉尼范围的人口在2014年增长了近 90,000人。

大家一直在分析悉尼房价为什么能持续上涨？ 很明显的，悉尼自2005年以来就没有兴建足够的住宅，所以住房存量跟不上城市人口的增长，这不可避免地导致房价的飙升。

图片：新南威尔士州过去10年人口上涨和物业完成对比来源：物业观察

只有从2014年起，这个问题才开始被重视，建筑开工数量向上（如下图） 猛升，这个节奏才跟上人口快速增长的速度。这也说明了为什么去年一下子涌现了很多地产代理公司，华人聚会基本上谈论的主题之一就是房子。

有趣的是，2008-2009年的开工数量很少了，而那时的新增人口还有10-12万人左右，当时的房价涨了一会，不少人认为差不多到头了，没想到这个巨大的需求缺口把楼市的飙升一直推向了2014年。

图片： 住宅开工数    来源：物业观察

悉尼自住房的购买数量，目前远远低于以前2000繁荣期的水平。实际上是很多投资者，很聪明的弥补了这个短缺，他们开始大量涌入市场，刷新了纪录，现在投资者的贷款量每月都突破新高。可以肯定的是，自2013年中期之后，悉尼购房者必需支付更高的价格。

住房的存量仍然少

尽管房价上涨，也没能抑制住需求，目前市面上的房屋仍然低于一年前。在过去12个月，悉尼获得了超过25,000个公寓的批准，住宅完工量也跟了上来。目前悉尼住房的空置率(vacancy rates)比2004年底繁荣时期还低。

图片：州首府城市公寓批准直线上升   来源：物业观察

但是空置率最终在一些重点集中建设的区域被推高，如此一来， 出租的租金就会被压下来。这些区域包括：内西区（Erskineville），内南区（Mascot，），北悉尼（Chatswood，North Sydney），以及环奥林匹克公园的（Homebush Bay, RhodesHomebush Bay, Rhodes），仅举几例。

从全国来看，建筑许可批准已创下年度新高，超过20万份。在过去的12个月，大悉尼范围已经批准了25,440套公寓和13,337个别墅。

然而，即使38,777份的许可最后都完成了住房的新建(当然是不可能的)，也只一定成都缓解悉尼住房供应的不足。为了满足悉尼每年新增人口，政府应该要增加每月批准的建筑许可数量。

悉尼住房价格何处去？

3月29日的周末是悉尼有史以来最忙的周末拍卖会，在传统复活节假期前，有1100多家物业参与拍卖。初步结果，打破了历年纪录，达到87.5 ％的巨量出清率。

Domain集团经济学家, Dr Andrew Wilson说他非常的惊讶，”这已经不能理性的来预测了，在最大的拍卖日有最高的出清率。这是有史以来，是拍卖市场最热中的最热”。

同时，我们也看到，澳洲政府为了平抑房价，减缓自住者购买不了房的不满，而采取的一些措施。

澳洲储备银行行长近期明确表示打压房价是4月不降利息的重要原因：“房屋投资贷款的增长明显超过自住房贷款。悉尼的房价继续快速上涨。储备银行正和澳洲其它机构联手采取措施降低楼市带来的经济危机。”

图片：各州省会城市投资人贷款的增加              来源：物业观察

悉尼将来价格如何？就此平抑、开始回落？还是会出现将来澳洲储备银行继续降息时候， 房价一个继续的强劲上涨？ 我们拭目以待。

作者： 蔚华  黎澳

供稿：繁荣世界

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