【VL生意买卖】如何正确分析店铺的“转让费”

【澳洲生活网讯】对投资者来说，市场变幻莫测，即使久经商海，也会知易行难。投资一盘生意，远远比买一个物业复杂。从长远来讲，房地产三大要素，土地、建材、人工成本有升无跌，货币通货膨胀，经济周期的周而复始，以及这些因素相互作用，使得物业都有机会升值。但生意买错了，就算你怎样努力，却赚不到钱，甚至会让你血本无归。Brian本周为您解剖一下转让费。 

如何正确分析店铺的“转让费”

转让费并没有法律规章制度的约定，它像一条浅规则一样

1.“转让费”其存在的原因:

第一房租比实际的市场价要低

第二店面难找，你要找稀缺资源，就要付出额外代价。

第三店补偿现业主店铺的装修和设备费用

第四现业主接收店面时，同样交付了转让费

2.“转让费”的风险

转让费并不是消费，更应该看作投资。你付出的转让费在几年以后，生意越做越好，再转手可以翻倍收回。转让费的收回没有明确的保障，作为投资，转让费存在一定风险。

3.考虑“转让费”的财务观点

可以丛两个极端考虑:

第一个假设:转让费可以100%回收

每个人都有自己的资金成本，简单说就是你能用多高的利息借到钱。假设转让费$10万，你信用还不错，全额贷款，每月1%的利息，那么月息为$1000，租金每月$6000，综合转让费后考虑是$7000。并非所有的店铺都需要转让费，用此方法可以对比。

第二个假设:转让费完全不能收回

把转让费看成沉没成本，收不回来。评估自己经营店铺的时间(主要通过合同期限综合考虑)，看是否能收回转让费。并计算自己完全收回转让费的时间。

4.”转让费”风险防控

“转让费”一旦支付，最大威胁来自房东的态度。一般来说，转让费和房租是此消彼长的关系，房租高时候，想要转让店铺的老板难以支撑，会倾向于通过降低转让费尽快脱手;房租低时，生意更容易盈利，价值更大，所以转让费更高。

有的房东不允许业主收取转让费，以便更好的价钱出租店铺，有的房东希望业主收取转让费，这样新业主会坚持经营生意直到收回转让费。不要贪图异乎寻常的低租金而支付高额的转让费，因为合同到期后，房东可能大幅调高房租。

Brian推荐一个小巧门，你的月租金能控制在(日均流水额x 3天)以内就是不错的选择，据此评估转让费是多少天的日均流水自己能够接受。

一般来讲在悉尼三种形式的物业生意颇为常见，火车(地铁)物业即火车(地铁)站为中心，半径不超过500米的范围内的建筑物，成为火车(地铁)物业;第二商住两用物业，不但可以做生意，也解决了住房问题。 另三种则是在以在商场的精品屋或者Kiosk(独立报亭摊”)而存在。

VL有几个投资项目均为火车物业的地段，分别位于North Sydney(奶茶店) Burwood(咖啡馆)ashfield(肉类) Redfern(外卖店)，North strathfield(便利店)租金均为每周$1000-1200，每年租金增长率均为4%左右，如果有对这些地段有意向的朋友，欢迎和Brian联系获得更详细的资料。

“门槛低、投资少、可持续、风险小、不违法、赚钱多”这样的”绝对好生意”一旦被发现，市场就会被投资者立刻蜂拥而上，可遇而不可求。所以我们应该关注”相对好生意。发明和设计苹果手机对大多数人来说都不是好生意，但对乔布斯来说再好不过;在高校旁边开个网吧往往比较赚钱，但不适合乔布斯。

每个生意都有一些必要的关键因素，比如供应商、客户源、分销渠道、店面位置、生产工艺、管理经验，如果你恰好拥有这些条件中的一部分，那么恭喜你，这就是核心竞争力。当然，在开始经营一个生意前，符合它所有的核心竞争力要求很难，只要不断努力，现在不适合你的生意，未来一定会合适。没有做不好的生意，只有不会做生意的人。

未来几期，Brian会继续总结寻找黄金店面的几项法则，只要你胆大心细，勤劳勇敢，生意不易，赚钱不难。