（澳洲生活网讯）投资房产有时就象种树，物业的增值如同从树苗长成参天大叔，我们可以看到一些相似的地方。

1、收益增大的一些条件

第一个是“时间”，树苗随着岁月刻画着年轮，一圈一圈往外长。房产也随着人口的增加，经济的发展，一点点增值。

第二个是“不动”。没有一个大树今年种在这里，明年挪在那里，而可以长成一颗大树。一定是经风霜、历雨雪，坚韧不到，最终成就大树。物业的投资也在于坚持，景气、萧条，都坚守信念，几个周期一过，就能获得不俗的收益。

第三个是“根基”。 树必须有茂密的根茎深入地底，持续的吸收营养，才能成长。所以在物业投资中，需要不断学习，不断充实，还得有连续的供房资金投入。

最后最重要的一点就是“内心”。 大树的内芯也许有疤痕，但一定没有虫洞。物业投资必须有内心一定要坚强，能够看透金钱是流动的，虚无的，生不带来，死不带去。如果坚持认为钱财只能增多不能减少， 就是在和诸如呼吸、来去这些自然规律唱反调。经过你手中的钱财可能还会回来，也可能流向他人。可不论怎样，生活还得继续，还有更值得我们注意和关心的事情等在前头。

面前虽然银行利率已经下调，但在悉尼的市场接触过程中，我们明显感觉买家开始谨慎起来。有些朋友在去年一口气投了两三套首付，在交割需要补齐另外10%，并办理银行贷款的时候，感到了很大的压力。

最后不得不持平或亏本转卖出去。挣扎一番，最后也不得不想通： 有时为了前進，你必须损失钱财。那些拒绝做任何赔本生意的人被他们总渴望获胜的心理压得喘不过气来。也许付出的代价太过昂贵，也许购买后这个世界又发生了变化。不论如何，拒绝在任何交易中有所损失的人们常常会陷入故步自封的陷阱而不能自拔。

2、悉尼房价2016下跌：汇丰的泡沫预警

本周我们将结合《物业观察》的一篇文章，借用其丰富的图表，说明悉尼地产已经面临一定的投资风险。

汇丰银行预测，悉尼的房价可能在在2016年后下降2％，届时预测官方现金利率从2％上升到平均2.75％的2016年。

澳大利亚汇丰银行首席经济学家保罗·布洛克汉姆（Paul Bloxham）警告说：悉尼的市场处于“在泡沫的风险”，他说的目前悉尼房屋价格增长的水平是不可持续的，当利率开始上升、 在未来几年可能会出现下滑。”

“过度通胀的悉尼市场不断增长的风险信号表现为投资者需求居高不下”，布洛克斯汉姆解释，“住房贷款审批投资者占新南威尔士州的新批出贷款目前创历史新高 。”（见下图）。

（图片说明：新南威尔士州住房贷款审批创历史新高  来源：汇丰银行）

布洛克斯汉姆还提及：“投资者活跃在悉尼市场投机态势中非常活跃，令人担忧的。投资者通常追求资本利得，而不是租金回报率，因为澳大利亚的税收制度有利于资本收益。投资者本身往往是风险较低的借款人，因为他们通常有资金在另一个自用房地产，比首次置业者起来，他们有较低的贷款与估价比率。他们对推动房价的上涨速度快于其它基本面因素。

在澳大利亚住房价格动态中是一个最重要的决定因素，但联邦储备银行最新的降息至历史新低2.25％，将 ‘货币政策推到极端的’，而且市场预期的另一个降息。”

（悉尼房价难以持续增高   图片来源：汇丰银行）

鉴于“澳大利亚审慎监管委员会（APRA）”的决定收紧月按揭贷款政策指引，布洛克汉姆指出，“这是不寻常的，澳大利亚审慎政策和利率设定在相反的方向上起作用”。

“繁荣实业”在具体房屋、土地贷款工作中也碰到了银行收缩放款比例的问题。如原来可以用房屋抵押，借出80%，现在银行只同意发放70%，这样加大了首付的压力。按此方法，很多投资速度不得不放慢。

尽管布洛克斯汉姆对在悉尼市场的潜在泡沫的担忧， 但他不相信这是一个全国性的房地产泡沫，理由是经济增长强劲基本因素：包括低住房的供应量和物业的高需求。但同时，他也提醒：“不过，我们也看到，长远房屋价格持续上升快于家庭收入，更大的机会泡沫膨胀条件已经形成。”（见下图）。

（房屋价格显著高于居民可用收入   来源：汇丰银行 ）

从这个图我们可以清晰的看见，为什么悉尼的地产在2008年和2012年会两次大涨。

“繁荣世界”欢迎读者和我们一起就澳洲房产進行探讨，我们在其它州也有一些潜在的开发项目，希望能在平等互利的条件下合作成功。

作者：  黎澳

供稿：繁荣世界

“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

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