（澳洲生活网讯）纯正的智慧不应该是狡诈的，但是纯正的智慧常常被狡诈者所困扰；大的智慧不应该是卑小的，但大的智慧常常被卑小者欺侮。只有破除狡诈，纯正的智慧才能取胜；认识卑小，大的智慧才能取胜。（《智囊》.杂智篇）

澳洲楼房投资机会还有吗？ 如何具有一双慧眼，用大的智慧看透发展趋势，至少不被一些市场上嘈杂的声音所干扰。我们在这里整合了一些宏观因素和具体的例子供你参考。

1、澳大利亚房新(羊)年市价格成长缓慢

《房产观察》刊文称惠誉国际评等公司(Fitch Ratings)预测，在2015年，澳大利亚房市价格成长缓慢，可能仅有4%。

由于持续的低利率，以及日渐增加的投资者需求，带动了悉尼和墨尔本的价格成长。 澳大利亚两个最大城市的价格成长超过了其他省会城市。

惠誉预期，当租金收益逐渐被压缩、资本增长将进一步减少时，悉尼及墨尔本的房价成长将放缓至4%左右。由于矿业投资不景气，柏斯的房价 (每年约3.4%)将会受到打击，而其他省会城市的价格预期和缓的增长。

在世界各国所有的指标中，澳大利亚房地产价格是最高的。自2012年第二季到2014年第二季，住房债务占可支配收入的百分比，从130%稳定上升至137%。

人们已无法负担更高的房价。即使房价只成长4%，价格仍会高于人们的薪资收入。负担能力的上限加上潜在利率的上升，将使近日上涨的房价缓和下来。

一般房地产还有一个规律：净贷款量 (lending net volumes ) 会随着住房价格稳定提高而一同成长。根据惠誉公司相关数据表示，房贷提前还款的比率已逐步增加，从2011年3月17.2%的市场低点，上升到2014年6月的21.3%。这是一个房产价格放缓和的信号。

2、 投资战术8要点

如果你继续投资地产，以下有几点值得考虑

(1)、确定你的利率具有竞争力

目前固定利率及浮动利率都很低，很多时候，打个电话给你的银行理财客服，可使你的利率降低。尤其是当你指出其他银行将提供更低的利率时，通常要使利率降至5%是很容易做到的。

(2)、 订一份折旧报告，并即时更新。

许多房地产投资者不注意折旧带来的好处，它可以调降每年应纳税所得，并且提升资金的流动。你需要一份终身只收取一次费用的，这份计划表可由估算师提供，并可持续使用多年。

一旦你拿到计划表，无论购买任何新的设备，比如汰换热水器，或是购买空调，你都可以告诉会计师更新这个计划表。

（3）、仔细阅读自己的保单，并检查保险金额。

地主和建筑的保单是不平等的，但许多投资者直到他们需要提出索赔时，才详读他们的保单。例如：一些保单排除意外损坏、房客纵火、地下毒品场的清理，或是房地产按月出租。低额保险也是常见的问题，所以你必须确认投保金额是正确的，且在毁损及重建部分皆有足够的津贴(配额)。

（4）、比较租金，掌控市场。

当比较该地区的住家租金时，你可以决定租金是否符合你的理想，或是提高金额会更好。这也能协助你决定是否增加额外的特色，比如空调设备。你的房地产经理也会给你有关该区的建议。

（5）、检查投资成果，必要的话，要中止计化以减少损失。

承认自己在房地产经营上出错是很难的事，特别是如果将蒙受损失。然而，如果你一直紧抓着失败的投资不放，很可能会阻碍你在其他投资的更好的表现。房地产投资的最大目标就是赚钱，如果你在资本收益及租金收入上都没有没有营利，而且没有改善的迹象，那有什么意义呢?

（6）、建立自己的知识网。

一个知识团队的帮助是无价的。如：建筑商、贸易人士、房地产经理、房贷经理、都市计画者、投资伙伴、房地产经纪人等等。你可以找他们帮忙，使你的团队正向发展。

（7）、尽力收集资讯。

很不幸的，在房地产投资中，存在许多风险。你必须对任何尝试给予意见的人提高警觉，并且了解他们的动机。在做任何决定时，必须再三确认他们的主张和你自己的研究是否一致。

（8）、持续吸收资讯

我们身边有许多资源可运用，有些甚至不需花半毛钱，即可增进你的房地产投资知识。比如：电子报、投资论坛、杂志及电子出版物等等，都是非常有用的信息来源。当然我们推荐你加入《繁荣世界投资顾问群》

3、采菊东篱下，悠然见“蓝山”

“世外园景 、尊贵清静、 绿荫环绕、 果树飘香”是对蓝山一个别墅客栈的形容，一对西人夫妻用他们的诚实和勤恳，在世界文化遗产胜地悉尼“蓝山”脚下经营了一个4500米²的家园。

这个两层楼别墅地处蓝山国家公园的心脏，可以步行眺望“三姐妹峰”，整个装修风格是欧洲花园式，6个套房别具一格，浪漫温馨。而且园子里布满了各种果树。春夏赏花，冬可玩雪，这在悉尼实在不多见。

比邻高尔夫球场，轻松浪漫而又休闲舒适；开车约5分钟至katoomba 当地火车站和购物中心。这对夫妇用现代化的网络营销，向世界各国游客展示澳洲蓝山的美丽，所以常年住客满庭。

他们告诉“繁荣世界”公司，这里一年的收入可以达到30万左右，想以160万澳币的价格出让，希望“繁荣世界”公司能够帮助他们找到一个同样热爱蓝山和旅游的买家，而且这里作为一个大的公司的接待会所也不错。

欢迎大家来电来函咨询，一起探讨发展之道。

作者： 蔚华  黎澳

供稿：繁荣世界

“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

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