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（澳洲生活网讯）大家好。不少读者朋友们问起了在自管养老金里利用杠杆原理买房来增大养老金积累速度的问题。那就让我趁着今天的机会和大家聊聊在自管养老基金里买投资房的话题。
关注利率走势的朋友们会发现近期澳洲利率一路走低，很多朋友认为投资物业风险最小，而资产保值及增值功能都不错，今年投入的物业只值70万，但过个几年可能己升值成为百万豪宅，所以可以买房投资的SMSF，令大部分澳洲人觉得较一般退休公积金更有吸引力。
退休公积金基金也是一样，假手于人可以省时省力，但回报未必理想。经过多年前的金融风暴后，很多人都会发觉一般的退休公积金基金虽然说是有专人为您投资，但回报不高，有时更是负回报。为了退休时经济上更有保障，不少人近年都考虑设立自我管理的退休公积金基金，可以对基金的投资拥有绝对的控制权。
由于SMSF的税率只有15%以SMSF投资房产可以合理规避增值税，所以用自营退休公积基金投资房地产从长期看比用个人名字投资有更多的税务优势。
用SMSF除了投资住宅外，也可以选择商用物业，例如零售商铺，仓库，办公室，甚至农场和土地。和传统的物业投资一样，SMSF也是通过贷款购买，利用租金收入与SMSF的供款清还贷款。选择投资什么类型的物业，和个人投资一样，主要考虑还款能力。
要留意的是用SMSF购买的住宅，必须是用于投资，不能自住。还有，以SMSF购买投资物业，比以个人名义购入的手续繁复一些，购买前应多咨询专家的意见，以免弄巧成拙。
在SMSF内贷款买房的优势总结如下
税务优惠
如果您持有物业超过12个月任何增值部分仅缴纳10%的增值税。如果在退休金阶段售出房产，将免除所有增值税。
租金收入最多缴纳15%的税。如果在退休金阶段则租金免税。
如果利用自愿贡献养老金（salary sacrifice）方式偿还贷款本金，则可获得扣税的效果。这在一般情况下是无法达成的。
利息成本可能使贡献进SMSF的养老金免税。这包括雇主强制性养老金及所有取得扣税的养老金。
对生意人士来说则在获得更多税务优惠的同时保护了个人资产。
养老金环境中的优惠
由于资产由养老金持有，即使在个人破产的情况下，债权人无法追讨这些资产。当然在一些情况下如果债权人可以证明将资产转移至养老金是为躲债而有意为之，则仍然可能会被告上法庭。
生意人士可以将自己使用的商业物业贡献进（条件限制）或者卖给SMSF。
由于贷款没有追索权，在SMSF无法偿还贷款时，贷方只能追索贷款时提供的抵押资产而无法触及SMSF内其他投资。
借贷的杠杆作用
通过借贷，您可以利用杠杆作用更快速增加财富并帮助您达成理想的退休生活。
费用
SMSF 的费用相对固定，如果您已经积累一定数额的养老金，您可能比通过一些其他养老金账号投资费用更节省。
然而，虽然在SMSF中贷款投资有诸多优势，您仍然不可忽视其中可能存在的风险。我希望读者朋友们在作投资决定之前多咨询一下有关专业人士。
如您对今天所谈到的内容有任何疑问或想了解更多更详细的有关税的信息，那欢迎您随时来电咨询我。
作者：Ben （税务通会计师事务所 Tax Master）
办公地点：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和 Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年1月23日 23:00
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More
