资深业内人眼中的机会与风险 –2015年投资昆士兰?(3)

（澳洲生活网）在即将过去的一年，悉尼和墨尔本无疑是全澳最火热的房市，但如果你希望以有限的预算买到有好的投资房，在这两个城市恐怕已很难找到这样的机会。越来越多的业内人士预测，昆士兰有望在2015年成为全澳最佳投资市场。

这一判断在部分程度上体现了市场的周期循环。在悉尼超过两位数的房价涨幅背后，投资需求是不可忽视的主力。不过高涨的房价已开始侵蚀租金回报。同时，入市门槛的不断升高的另一面是增值潜力的递减，过去几周的拍卖清盘率的下降已初露市场从顶峰开始回落的端倪。在墨尔本，疲软的经济和新房供给过剩被认为是制约房市的两大软肋，意味着今年多少出人意料的积极表现将难以为继。

从今年中开始，越来越多的市场人士和研究机构表示，昆士兰的东南城市正在走出谷底，并将成为未来两年的增长引擎。不过，这一趋势并不意味着对当地的任何投资都能带来收益。

近日，资深买家中介、PropertyBuyer创立人Rich  Harvey，资深投资人、Positive Real Estate创立人Sam Saggers以及全澳投资热点研究专家Hotspotcentral.com.au 创立人Michael Fuller应邀分享了他们眼中的昆士兰房市和投资机会。

最适合的投资策略

Rich Harvey 表示，所有成功的地产投资都要基于长远，并专注基本面。在他看来，有增长潜力的房产所在城区都应具备“良好的公交、经济结构多元化、能推动人口和就业增长的基础设施工程。”他还提醒，不要过分相信一些规划新区的新房能在一两年内大幅升值，这往往需要好几年甚至更长时间。

Michael Fuller说，成功的投资不仅要看城区增长潜力，更取决于具体项目的品质及入市价格。“最关键的要诀不仅仅在于选对城区，而且在于拿到最好的价格，从而最大化租金回报。”

Hotspotcentral的投资分析涵盖了包含了宏观、区域和具体物业三个层面，最主要的包括宏观的人口增长、区域层面的生活配套和就业机会，以及物业层面的相对价格、地段、每平米性价比，如果是新房，还要考量开发商的信誉、建筑设计和房型、内装修的品质等。

至于选择哪种投资策略，Michael Fuller说没有哪种策略更具优势，具体要看投资者的需求。“租金回报率高的市场适合看中现金流的投资者，租金回报率相对较低但增值潜力好的市场适合高收入投资者。低风险投资者应避免矿业镇。”

Michael Fuller表示，如果定位准确，投资者团购是一个很不错的投资策略，可以拿到最高20%的价格折扣。Hotspotcentral在这方面已有成功案例。了解详细，可以登录hotspotcentral.com.au/wholesale观看免费网上讲座。

昆士兰房市的入门机会

相比悉尼和墨尔本，昆士兰入市门槛要低很多，意味着投资者有更多的选择机会。

根据Rich Harvey团队的调研，47万可以在布里斯本中环城区Coopers买下一套3卧独立房；45万可在Canno Hill买入一套全新的2房公寓，40万就可以在布里斯本内城区买入一套老单元房。30万可以在Ipswich 或Logan买入一套3 卧独立房，年租金回报接近6%。

Hotspotcentral的数据显示，在布里斯本的外城区可以不到20万的价格购得一套旧单元房。

Hotspotcentral推荐预算20万的入市机会…

4216   SOUTH STRADBROKE 单元房  $12,5000

4114   LOGAN CENTRAL                 单元房  $17,1000

4207   BEENLEIGH                       单元房  $17,4875

4114   WOODRIDGE                     单元房  $17,9125

4207   MOUNT WARREN PARK        单元房  $18,8000

4127   SLACKS CREEK                   单元房  $18,9000

4205   BETHANIA                         单元房  $19,1000

4300   BELLBIRD PARK                  单元房  $19,9750

4184   RUSSELL ISLAND                独立房  $20,3500

4133   WATERFORD WEST             单元房  $20,9563

Hotspotcentral还分别列出了针对不同预算的五大推荐城区

40万预算推荐城区

4227             VARSITY LAKES       单元房

4226             MERRIMAC              单元房

4018             FITZGIBBON            独立房

4558             KULUIN                   独立房

4868             BAYVIEW HEIGHTS   独立房

50万预算推荐城区

4054   KEPERRA       独立房

4014   BANYO          独立房

4034   BOONDALL     独立房

4054   ARANA HILLS  独立房

4055   FERNY HILLS  独立房

60万预算推荐城区

4122   MANSFIELD    独立房

4122   WISHART       独立房

4074   MIDDLE PARK 独立房

4053   EVERTON HILLS        独立房

4055   UPPER KEDRON        独立房