（澳洲生活网讯）澳洲楼市何处去？仁者见仁、智者见智。

在今年的这个火热的夏季里，我们却感到秋的寒意。我们已经开始谨慎拿地，要么就是近市中心，要么就是在传统的本地人居住区域。并且在对外楼盘的销售中，有意识的区分购买者的多样性。

为什么？本篇我们择取三个有代表性的短讯片段，供大家参考。

1、中国顶级亿万富豪团12月组团访澳

《澳中自贸协定》墨迹未干，由中国最具影响力的商界领袖组成的规模宏大的代表团将于12月访问澳洲，寻找投资机遇。

根据该协定，中国私营企业的投资提案如果低于10.8亿元的门槛，就不必再受到外国投资审查委员会（FIRB）的批准。在自贸协定签署前，这一门槛为2.48亿元。

这些多达35名的顶级富豪都是中国企业家俱乐部的成员，这个总部位于北京的俱乐部的入会标准极其严格。会员都是总资产超过2万亿人民币（约合3700亿澳元），，这一数额相当于中国国内生产总值（GDP）4% 。

澳洲政府热情邀请这个高规格的亿万富翁代表团来澳访问，艾伯特总理12月1日满面春风接见代表团成员 。这个中国商业代表团对农业、老年护理、旅游、技术和服务以及资源和能源等行业表示了兴趣， 富豪们的计划中还有与GrainCorp、Telstra、Cochlear、Dairy Australia和Treasury Wine Estate等澳洲龙头企业的高管的会谈。

2、中国基金会寻找投资房：

房屋买家代表皮特（Pete  Wargent）在他《地产观察》的11月23日博客中，用他的视野谈到：

正如本周之前在此指出的那样，在中国自由贸易协定的条款下，海外投资审查委员会已将中国意向购买商业地产的投资极限值调高，本来此数目为5千4百澳币，现在已提高为10亿7千8百万这与私人商业投资的限制条款相同。

这意味着什么？中国那些想横扫澳洲商业地产市场的投资集团可以投资任何价位的房产。

理论上，这最终可以增加澳大利亚的房产供应，因为繁荣商业地段早已被抢光， 所以住宅楼开发就会转而进入市场。实际上情况是，中国投资者支付了远远高于市场价的价格来购买我们两个最大城市的繁华地段的房产。

还是正如“商业观察家（Business Spectator）”所言，几乎跟我上文的故事如出一辙的是，这就是在悉尼以及墨尔本市区（市中心商业区以及近郊）发生的事情，在此，中国投资者愿意支付“至少高于标准价25%”的价格去购买繁华地区房产，这就将价格推高了35%到40%。

千万不要小看中国投资规模，这几乎是没有限制，了解这点十分重要。比如中国国有地产开发商绿地集团，曾在悉尼中心商业区开发了绿岛中心的建造商，在过去十二个月中筹得了780亿的资金，令人震惊。为了给大家一个直观印象，即使是万能的联邦银行（Commonwealth Bank）也只能筹到443亿1200万的资金。

中国在澳的建设热潮已经扭曲了澳大利亚股票价格指数，尽管很多影响现在还没有完全表现出来。不管怎样，中国投资者不可避免地会对澳洲住宅类地产产生影响。每年来澳参观旅游定居的中国人口每年都在增长,想到这里应该就能得出结论。

正如已经讨论过无数次所说的那样，流入澳洲住宅市场的资金既有合法也有非法成分。我的观点一直都是，在悉尼，墨尔本内区，甚至布里斯班内区，都会受到首都房地产市场全球化趋势的影响。

要小心房地产投资的收益陷阱。既然我们都认为增长最好的时机永远在过去，那繁荣地段在长期表现最佳看起来似乎违背常理。但是，跟所有商品一样，当首府房地产更加成为全球化产品之后，正是供不应求才使得它价格变动。

我们过去几十年在伦敦已经见过这种戏码，在Kensington和Chelsea的房产价格远远超过英过其他任何其他地产类型，并且在整个金融危机期间持续如此。但是高收益的8处郊区名单现在读起来像寻找价值暴跌的房产回顾名单。它自身的收益率很难成可靠的投资收益指标，高收益经常代表着高风险。

澳大利亚的家庭负债从2006年起一直持续上升，几乎要升到有效上限，人们可能会想知道是否聊天论坛将会被那些遍布整个澳洲、专注于收益的地产投资商占领，他们开始质疑地产是否值得投资以及现在的地产周期是否最终能达到峰值。

资本增长一直都十分疲软，甚至在一些领域出现负增长，因为螺旋上升的家庭负债已经不能让所有人都获益。

3、澳洲联邦调查小组建议收紧外资在澳购房监管

澳洲法规一直都要求，外国投资者只能购买澳洲新房不能购买二手房，目的是新房供应量，同时保护当地房屋转手市场 。

但是自2006年法规实施以来，尚无一例违规者被诉诸公堂。澳洲联邦经济委员会主席奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）表示她不相信这是由于没有违规者。

委员会收集了92份报告，经过了六次公开听证。结论是发现法规本身没有问题，但是实施机构——外资审查委员会的执行情况，以及对违规者的处罚相当不力。

调查报告总结了外资购买澳洲房产监管中四个薄弱环节：缺乏及时数据、调查和实施不力、处罚太轻，以及外资审查委员会资源的匮乏。于是对此情况提出了12条应对建议，以期进一步收紧外资对澳房产的投资。这些建议主要包括：

• 向外国投资者收取一定费用，以资助外资审查委员会的调查和实施，联邦预算办公室（PBO）估计如果每个购房申请收取1500澳元费用的话，四年内可征得1.587亿澳元；
• 违规购置物业的罚金，应与所购物业的价值挂钩，除去目前8.5万澳元的罚金封顶；
• 对故意帮助外资违规购房的第三方（如律师、开发商、房产经纪人或家人）也施以罚金处罚；
• 违规购买了澳洲二手房得到的资本增益将由政府所得；
• 成立国家土地所有权登记系统，记录产权所有者的国籍和在澳居住权情况；
• 扩大移民部和外资审查委员会两个部门间数据的共享性。

上面这些文章希望给读者一些不同的思考去角度。

最后，我们理解是真正的大智慧其实是「无心」的，不会被既有的原则、经验和思考方式所拘限，所以能充分灵活、充分弹性的深入变动诡谲的难局里，洞见常人所不能见的问题核心，察知常人所不能知的长远发展，而其拟定的对策，也往往出乎常人的想像，甚至乍看起来是违反常识的，惟有等到问题完全解决，才能看清这样深远通透的智慧来。

作者：王沁心、黎澳

供稿：繁荣世界

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