【繁荣世界】投资物业，理性好还是感性好？

（澳洲生活网讯）我认识有两个投资者，都是女士，也都是两个家族的“掌柜”。先生在中国大陆打理产业，而她们在澳洲照顾小孩，同时也投有物业。

她们都美丽贤淑、也兼有富贵人家的“霸气”。在投资风格上都有一个共同点。看中的自住的房子，不惜代价都要买下来。其中一位看中了内西区一个临水边的房子，她对房产中介的要求是：在拍卖上一直举得没有再出价为止。不料中介手抖、反应一慢，被一竞拍的印度医生抢先拿下。她一面克制着怒气，一面让中介敲门高价买下旁边的邻宅。

但一到投资，两人都心细如发，从区域检查，投资金额以及回报风险等都反复和周围的专业顾问和行内的人士讨论切磋。在这几年，另一位自住北区，先后买了Carlingford和kellyville的房子，前者因改市政规划，别墅地可建单元房；后者赶上西部铁路开发概念，赚取利润甚为丰厚。

从她们的经历中，我们似乎可以确认的是：物业投资是个财务决定，而不是一个情绪化的决定。这也是我们今天和读者一起探讨的主题。

无论这是你第一个物业或第11个，购买一个投资物业与购买一个家庭住宅是完全不同的流程。

买住宅是一个情绪化决定的过程:这个物业足够大吗？这是我们想去居住的城镇区域吗？孩子去学校方便吗？我们喜欢它吗？这些都是很情绪话的问题，与达到购买家庭住宅首要目标是非常重要的——要让房子里充满快乐！

投资的首要目标是完全不同的——通过长线赚钱，所以从购买决策中移除所有情感因素是非常重要的。

大多数投资者购买物业在他们居住的10公里范围内。当我们问其原因时，这些人经常说；我了解这个市场。知道一个本地社区和知道一个物业市场是完全不同的概念。没有其它原因或者没有更多的调研，唯一的理由就是离我么住的近，

这就像一个股票投资者说：我偏爱Qantas的航线，所以我买它的股票－尽管这个股票表现低迷。

澳大利亚不是一个单一的房地产市场，哪拍是布里斯班、悉尼和墨尔本都有各自的特点，很难保证你足够幸运到在你居住的区域刚好找到最佳的投资机会。

一个投资物业和你将入住的房子是否相类似，这两者并无内在的关联性，那不是选择的目标，这种情绪会混乱一个理智的财务决定。

请记住不同的人们有不同的喜好：喜欢开不同的车，吃不一样口味的食物，穿各式各样的衣服，当然也选择住不同的房子。

重要的是一个投资物业要能够满足大众市场的普通需求。对住处的需求影响最大的因素有两个：一个是可供能力；第二个是工作地点。越多的人能够负担得起，这个需求就越旺盛。持续的需要增长导致竞争和价格上涨。

而且在选择时候，需要记住在心的一个看上去外观很好的房子也显得温馨 ，通常也意味者伴随着一个更高的价格标签。这个房产必须结构合理和有看相，给租客的感觉是整洁、收拾得当、设施工作正常。

多年后，当租客入住了房子后，哪怕此时价格会更高，“崭新”的感觉会从这个漂亮的房子褪去 。那时只要房子在它出售时候看起来是当时最好的就行——而不是一定要象刚买入时候的“亮闪闪”样子。

随着越来越多的开放商把楼盘投入到市场，作为投资者风险也在加大。除了上述的地域因素外，了解投资者的结构也很重要。

一位知名的澳洲债务追讨律师呼吁人们在购买公寓房方面要特别谨慎小心。澳洲最主要的的债务追讨公司Prushka的罗杰·门德尔松（Roger Mendelson）拥有37年的债务追讨经验， 他的特别建议是：“如果所购买的公寓房有50%的购买者是投资者，无论他们是澳洲国内投资者，还是来自海外的投资者，这就是一个危险信号。”

如果有这种情况出现， 这些公寓的风险非常高，原因有二：因为投资者会出现大批抛售房地产现象，从而人为地降低房地产价格； 追讨海外投资者所欠物业管理费十分困难，因此可能会造成建筑物修理出现资金不足的问题。

现在市面上很多推出的新盘都是楼花，那么怎么去获得这些房子的购买者结构信息，如何了解将来是自住还是投资？“繁荣世界”欢迎你来函来电一起交换好的方法和主意。

作者：王沁心  黎澳 

供稿：“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

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