悉尼公寓价格节节涨  亚资涌入土地市场方兴未艾 

（澳洲生活网讯）全球知名咨询公司Knight Frank最新公布的一份研究报告显示，受益于低利率环境和若干重大基础设施工程启动，悉尼新公寓价格上财年录得13年最大涨幅，开发用地市场也呈现量价齐升态势，其中近4成土地被亚洲开发商囊括。

根据报告数据，在2013-14财年，悉尼公寓中价上涨了13.3%，是2001年以来的最大涨幅。同期悉尼共售出47,952套公寓，较前年增加了29%。市中心和南区的公寓最贵（每套中价68.85万）；紧随其后的是北区（$676,000）。悉尼市中心黄金地段全新高层公寓每平米单价已涨至2.5-3万澳元。

尽管公寓供给有所改善，但空置率仍低于3%的市场均衡点，意味着租金仍处上涨通道。Knight Frank新州项目营销总监Andrew Drury说，悉尼公寓市场的空置率自2012年10月以来一直保持在3%以下，而随着新开发项目的不断推出，“空置率最终会达到均衡点，在此之前我们预计租金将略微或适度上涨。”

Andrew Drury也证实投资需求是悉尼公寓市场的主要支撑。“从Knight Frank近期代理的公寓项目来看（如Waterloo区的Lilybelle, Camperdown区 HQ 和 Ultimo区的Edge），投资买家占到了一半，他们中有自我管理退休金投资者，也有帮助子女购房的父母，还有不少是冲着新州新房印花税优惠政策和补助政策的首次购房者。”

公寓市场的火爆也推高了土地成交。在截至8月的12个月中，悉尼大型住宅开发用地成交额达到27亿，成交面积增长了68%，其中四成被海外开发商买下。

Knight Frank住宅研究部副总监Michelle Ciesielski说，悉尼在过去一年成交的住宅用地中，相当部分将开发高密度住宅，来自中国、马来西亚和新加坡的亚洲开发商尤其活跃。

澳洲本土最活跃的土地收购买家是公寓开发商Meriton，最大的手笔包括以1.9亿购入的Rosebery的前DEXUS商业园区；以6000万购入为悉尼市中心234 Sussex Street的一栋可改建住宅的办公大楼。

报告数据显示，在悉尼大都市区范围，每套公寓的平均土地成本为13.2万；在市中心和南区，每套公寓的平均土地成本为17.3万，而在北区，该数据为24.8万。西北区的土地成本相对便宜，分摊至每套公寓的平均成本为10.5万，不过最近成交地块的平均价格已接近14万。

按照建筑咨询公司Rawlinsons的数据，过去10年中公寓建筑成本每年涨幅约4.5%，目前一套基本装修多层公寓每平米的建造成本平均为2,015澳元，一套高端公寓平米的平均成本则接近3010澳元。

Knight Frank预计，悉尼公寓市场的本轮涨势在短期内仍将持续（本财年首季录得3.5%的季度涨幅），不过前提是利率在2015年中期前仍然维持在低位，新州人口仍将保持强劲增长。在中期随着供给增加，涨势将回落。