房市进入“拐点”敏感期  澳储行临政策“十字路口”

（澳洲生活网讯）10月初出炉的多项数据揭示了包括悉尼和墨尔本在内的州府城市房市正在由热转冷的微妙迹象，在刚刚过去的10月第2个周六，悉尼和墨尔本也经历了两个月以来最低的周末房产拍卖清盘率，进一步加大了房市走向的不确定性，由此也使得澳储行的政策选择再次成为关注焦点。市场人士普遍认为，利率走向将成为房市逆转的决定性因素：一旦开始升息，市场需求，尤其是支撑这波热潮的投资需求将应声而降。

事实上，在过去两个月中，澳储行已在多个场合对悉尼和墨尔本房市发出警告。不过，，鉴于目前疲软的宏观经济数据，冒然加息很可能将整个经济付出高昂代价。另一个可选措施是收紧借贷标准，这也是澳储行在上周暗示的可能选择，但利弊权衡同样棘手。

对利率政策的一份最新调研显示，多名经济学家预计目前这波史上最长的低息周期很可能在2015年中结束，并在之后的3年进入新一波的升息周期。

多份数据示意投资需求遭遇阻力

Domain 集团旗下的APM数据研究机构10月8日公布今年3季度全澳租金季度报告显示，几乎所有州府城市的租金较前季持平或下跌，租金回报率也呈现跌势。悉尼和墨尔本的独立房回报率分别以4.1%和4.12%列居末位。这一趋势很可能抑制市场的投资活动。

根据报告数据，3季度悉尼独立房租金停留在每周510元的水平，而墨尔本的房租为每周380元，均与前季持平。同期，悉尼单元房租金略跌至495元，墨尔本单元房租金则停留在370元的水平。

其他首府城市同期独立房租金与2季度相比鲜有增长：布里斯本周租为400元（2季度为400元）；阿德莱德周租为345元（2季度345元）；珀斯周租为450元（2季度460元）；堪培拉周租450元（2季度450元）；霍巴特租金为310元（2季度310元）。只有达尔文周租从前季的645澳元略涨至660元。

从单元房看，只有布里斯本周租呈上涨趋势，从前季的365元升至370元。其余城市持平或下跌。阿德莱德为285元（2季度285元）；珀斯395元（2季度400元）；堪培拉为380元（2季度为385元）；达尔文550元（2季度550元）；霍巴特为260元（2季度260元）。

Domain Group高级经济师威尔森（Andrew Wilson）表示，租金上涨停滞，尤其是租金回报率的下跌将抑制投资活动。“一旦收益率在4%以下，就会抑制新投资者的活动，特别是房价增幅缩水了。”他还说，尽管资本增值预期是推动大部分投资者去年涌入房市的主要动力，但“结合房价增幅直到2015年都在逐渐缩小的预期来看，房产投资市场已经达到峰值。”

不过威尔森预计，投资活动将缓慢减弱，而不是突然就停滞不前。“不太可能会出现投资者减价出售房产的局面。”同时，市场的自动调整也意味着无需监管机构采取特别措施抑制长期居高不下的投资需求。

另一权威数据机构RP Data上周公布的租金数据印证了相同的态势。该机构研究主管Tim Lawless解释说，“租金增长趋稳很可能是因为投资活动大幅增长，使得更多的房子进入租赁市场。”

市场研究机构Investment Trends上周公布的一项调查也发现，未来一个月，想要卖掉房产的人比想要投资房产的人多。这是自2011年9月指数创立以来，打算卖房人数首次超过要买房产的人数。Investment Trends高级分析师Recep Peker称，“这是第一次出现消极的意图。”

该结果显示的市场心态与澳洲统计局上周五公布的8月房贷数据一致。这份经过季节调整后的数据显示，8月全澳住房贷款额（不包括及加建）较前月下降1.2%至280亿澳元。其中，自住贷款下降2%，而投资贷款也令人意外地下降了0.1%，与7月创纪录的6.8%升幅形成鲜明对比。

许多市场分析人士认为，近一个月以来澳储行对房市的谨慎言论和收紧房贷的警告在一定程度上影响了市场情绪。摩根大通（JP Morgan）的经济学家Ben Jarman称，虽然一个月的行为表现还构不成趋势，但储行的言论的确对房产界产生了影响。“现在看起来，投资者贷款的趋势的确正在减缓。”

澳储行临政策选择两难困境

经济学家和业内人士普遍认为，未来房市走向在很大程度上取决于澳储行的政策取向，焦点是通过提高利率，还是采取宏观审慎工具进行市场调控。截至10月份，澳储行已经连续14个月将利率维持2.5%不动，历史上利率稳定的最长周期是16个月。

今年澳洲投资者的贷款跳增至1991年有可比照记录以来的最高点，按价值计算占据澳洲近一半的住房贷款。投资需求也不断推高了悉尼和墨尔本房价，导致大量首置业者被排除在房地产市场。

澳储行担心，房市过多的投机行为将使得房价急剧调整的风险加大，从而打击消费者信心。

不过，鉴于目前经济增长缺乏动力、失业率居高不下以及澳元汇率仍然偏高，许多经济学家认为升息将对整体经济增长形成向下压力，不太可能成为年内的选择。在金融比较网站10月初的一份调研中，所有受调人士都预计市场最快将在明年中迎来首次升息，在之后的三年中将逐步增至接近4%的“新标准”。

根据这份调研结果，2015年第3季度的升息概率最大。安保集团（AMP）的首席经济学家Shane Oliver预计，明年3季度利率将开始转入上升通道，直至3.75%。“尽管仍然强劲的房市数据提供了不继续降息的理由，但经济其他领域的表现不尽人意。矿业投资繁荣消退的速度仍充满不确定性，通胀依然疲软，澳元汇率仍然高企，所有这些都显示现在升息尚为时过早。澳储行最近的市场评论示意，利率仍将在一定时期保持稳定。”

尽管澳储行尚未将升息提至首要日程，但在10月8日已公开警告，可能采取宏观审慎监管措施，包括限制贷款成数比例等提高房贷标准，尤其要针对投资贷款设限。

澳储行行长助理（ Malcolm Edey）在上周四向联邦议会委员会透露，将在今年底之前公布抑制目前房市贷款驱动的投资需求的系列措施。可能的措施包括，要求银行在评估投资者还贷能力时采取更严格的条件设定，即评估利率升高2-3%时的还贷能力；提高选择只偿付利息贷款的投资者的首付比例；或者提高投资贷款的利率。

这一针对投资需求的限制性措施同样面临诸多实施阻力。首先是来自商业银行，尤其是四大行的阻力，因为这将直接导致收入增长大幅下滑。

房贷比较网站Mortgage Choice的总经理Tony Bice解释说，投资贷款是银行利润最丰厚的部分，由于“首置业者的活跃度很低。银行都在争先恐后地抢夺客户。他们还没达到自己预期的目标，所以收手，或者提高住房贷款利率对它们来说都是自杀性行为。”

上周，一名来自四大行、不愿意具名的高管回应称，限制性措施实施的可能性不大。“目前来说，事情还处于很好控制的范围内。历史显示，向投资者贷款比向自住业主贷款更好。所以，我们并不太担心澳储行的行为。”

住房产业协会（HIA）的首席经济学家Harley Dale也警告，针对投资者的宏观审慎监管措施很可能会带来更广泛的负面后果，打击等待已久，并可望成为经济新支柱的住宅营建业复苏势头。

Domain 集团的首席经济学家Andrew Wilson担心，该政策会影响到悉尼以外相对稳定的房市。“问题是这是一个一刀切式的机制。我们真正需要的是针对悉尼制定一套政策，针对其他市场实施另一套政策。”

作者：姜睿