中资开发商入澳：孰赢孰输

（澳洲生活网讯）

关于中国买家推高澳洲房价的争议尚未尘埃落定，中资开发商在澳州府城市频频出手高价竞购土地又引起了本地开发商的质疑。澳本土开发大腕，亿万富翁沃克（LangWalker）近日对媒体表达了他对一趋势的担心。他认为中国开发商以高得离谱的价格收购土地背离了正常的商业逻辑，很可能有其他动因。

有数据显示，海外资金支付的平均地价在过去5年迅速飙升，足足翻了4倍多。由此引发的问题是，中资入澳背后的动因是什么？这股热潮对澳洲经济将带来哪些影响？谁又将是最大的赢家和输家？

尽管对这些问题没有简单的答案，但可以肯定的是，中资入澳不是一个孤立现象，并且正在改变澳房市的格局。对于政策制定者来说，这是一把需要小心驾驭的双刃剑，对于投资者来说，也许需要一双洞察未来的慧眼方能避险取胜。

中资开发商频频高价购地

尽管中国开发商试水澳洲房市已不是新闻，但从两年前开始，中国开发商明显开始加大土地储备力度，并凭借较低成本的资金在东部沿海城市多处住宅用地的竞标中占足优势，让本地开发商望尘莫及。

据房产观察网的报道，就在9月中旬，一家中资开发商击败多家同行，以溢价竞得悉尼PottsPoint区11-13GreenknoweAvenue的CWA总部办公楼。拍卖底价1500万，成交价1850万澳元。

今年初，一家中国开发商高价购买了位于Rosebery的一处开发用地，每套公寓所占用地价格折合超过25.7万澳元。

去年，在香港上市的广州富力地产股份有限公司（R&F）以6000万澳元的价格从另一家中国开发商祥符集团（AXFGroup）手中购入墨尔本内城区的一块住宅开发用地，规划建设1500套公寓。据悉，祥符在2007年为这块地支付了1700万，这笔交易意味着仅土地每年增值40%。

同样在去年，有中资背景的开发商Bridgehill以8250万澳元的价格囊括悉尼内城Zetland的一处老旧仓储用地，此举让澳本地开发商非常恼火，他们认为这块地根本不值7000万澳元。

类似的案例不胜枚举。对于中国开发商的“疯狂”举动，亿万富豪沃克在近期接受《澳财经评论》采访时表示：“这有点让人害怕。最终我认为他们只是希望把资金转移出亚洲，而不是关注基本面。我确实同意一些学术界人士的说法，他们不惜用高价购买土地，但我认为他们的动力和我们的完全不同。”

中资入澳：大陆房市危机的输出？

有分析人士认为，中资大型地产开发商决定投资海外，是中国楼市热潮消退的最明确信号。不过，促成这一转移的另一主要因素是有国内尤其是中产和富有阶层的移民潮。世邦魏理仕（CBRE）资本市场部的全球总裁ChrisLudeman表示，中国开发商在澳洲开发项目的目标客户群并非传统的当地买家。“他们针对的是中国的客户。他们感觉澳洲房价相对中国还更便宜一些。”

位于珀斯的默多克大学（MurdochUniversity）的国际政治教授MarkBeeson表示，大量中资流入澳洲房市在很大程度上反映了中国国内房市和金融市场的危机。

这位长期关注中国问题的资深学者在最近一篇题为《中国房市危机入澳：我们只能怪自己》（China’spropertycrisisiscomingtoAustraliaandwe’veonlygotourselvestoblame）的文章中说，中国房市在过去20年开发高潮的驱动力来自地方政府售地逐利和民间资本的投机需求，但随着供过于求矛盾的深化，包括影子银行危机和越来越多新建“鬼城”的涌现，大量资金开始逃逸，主要原因包括“资本回报率急剧下跌，当地环境恶化以及政局的不稳定。”

MarkBeeson说，对这些资金来说，“澳洲不断上升的房价看上去提供了一个理想的选择，另一个好处是一旦大陆出了什么问题，这里（澳洲）还提供了一个潜在的避难所。”在他看来，中资入澳给澳洲房市带来了不可忽视的“泡沫”压力，但澳洲政府并没有充分意识到大量中资涌入对房价和房市的影响。

中资开发商转战海外：一把需小心驾驭的双刃剑

中资开发商向澳洲市场拓展，对澳政府和包括这些开发商在内的市场主体，都带来了一个新的挑战。对政府来说，在各个利益团体的游说夹击下以及矿业衰退的大背景下，需要在创造就业实现增长与控制房市泡沫并保证房价可负担性的社会目标之间找到一个均衡点。对开发商来说，问题是能否真正建立起基于本土市场的可持续竞争优势。

中资开发商目前的一大优势就是低成本资金。有迹象表明，这些低成本的开发资金加速了地价攀升，并加剧了局部市场如墨尔本内城区的公寓供给过剩。

澳房产咨询公司DeepEndServices的数据显示，海外资金支付的平均地价在过去5年迅速飙升，2009年的每平米4000澳元涨至2014年每平米1.8万澳元，而包括中国开发商在内的亚洲公司之间的激烈竞争被认为是推高地价的主因。

开发商竞购土地还催生了一个有趣的现象：在悉尼和墨尔本的一些有公寓开发潜力的热门城区，越来越多业主选择抱团售房。世邦魏理仕（CBRE）的MatthewRamsay最近帮助一家上海公司收购了悉尼Epping区CliffRoad的8栋独立房，总价3000万元，每栋物业的平均售价375万元，这是独立出售的三倍。

DeepEndService的分析师估计，目前悉尼大都市区内开发的公寓项目中，海外开发商的市场份额占到了22%，墨尔本更突出，占比高达33%，在全澳范围内，这一比例也达到了17%。而中国开发商在整个海外资金支持的公寓市场的占比接近50%。

事实上，澳储备银行一直在监测海外开发资金对本地房市的影响，尤其是海外资本对向本地开发商放贷银行的竞争性的影响。本地开发商要获得银行贷款，必须满足相关的限制性条款，包括借贷资金上限和海外买家的比例等，而依赖海外资金的开发商则不受到这样的限制。

早些时候，澳纽银行（ANZ）商业地产部负责人EddieLaw也表达了类似的担心，他建议银行应该密切监测境外资金，尤其是中国资金在澳洲的购地和开发行为及其背后的“逻辑”。他说：“中国资本正在按照自己的框架与本地资本竞争。他们倾向于支付更高的价格，尤其是开发用地。而这背后的逻辑究竟是什么，至今仍未达成共识。”

值得注意的是，澳洲并不是中资的唯一海外目标。从悉尼到旧金山，再到伦敦南部，四大洲的城市中都有中国开发商的开发项目。根据标准普尔资本智商（S&PCapitalIQ）的数据，全球营收最高的10家上市房地产开发商中，有7家是中国内地企业。

来自英国《金融时报》的最新报道，有分析师认为，中国房企目前的转战海外大潮犹如日本在上世纪80年代末泡沫经济达到顶峰时的做法，不同的是的持续时间可能会远远长于日本。令人担忧的是，如果国内地产下行趋势加速，中国进入日本式地产崩盘，中国人的购房潮可能也会像逾20年前“日本入侵”的结局那样退去。

作者：姜睿