（澳洲生活网讯）27岁拥有72套投资房产，28岁名下投资房产翻倍至150套，这听上去似乎不可思议，但Nathan Birch做到了。作为全澳最成功的投资人之一，这位出生于西悉尼普通家庭的年轻人在24岁时辞去了工作，成为专职房产投资人，并随后创立了B Invested Group，致力于帮助更多普通人实现投资致富的梦想。
Nathan Birch的投资策略简单而独特。他相信只有正现金流才是王道，并认为可以同时实现物业增值和高租金回报的双重目标。他只专注于售价远远低于市场价值的物业，坚持认为这是降低风险、积累资产和赚取利润的最快途径。他投资的很多物业都位于名声欠佳很多投资者远而避之的城区，但正是这些物业为他创造了可观的财富。
Nathan Birch的经历也证明，勤奋和信誉是成功投资者的必备要素。以下是他分享的实战要诀。
关注挂牌价偏低的物业
这一点有些难度，因为很多中介为了吸引买家都会故意报低价格。但你还是能够判断这样的报价只是一种策略，还是确有诚意。通常，如果中介对物业的评价非常负面，或者愿意接受任何报价，都很可能是潜在目标。
保养或形象不佳的物业
如果物业缺乏保养，或形象欠佳，你有更大的可能谈得一个更加优惠的价格。
位于名声不佳区域的物业
我投资的一些物业所在城区名声不好，但随着时间的推移，这些区的人口结构和面貌都慢慢得到了改善，并渐渐摆脱了以往的糟糕形象。你还是可以在这些城区淘到一些价格适中，甚至低于市场价值的“合算”物业。遗憾的是，很多投资者都忽略了这些区域。
急于脱手的物业
有时候业主由于陷入财务困境或其他原因急于出售物业，这也是一个谈判好价格的机会。
购买带来强劲现金流的物业
根据我个人的投资经验，产生正现金流的物业不仅能降低投资风险，而且能加快积累投资物业的进程。这一策略并不意味着要以放弃物业增值为代价。尽管很多投资专家认为租金回报和资本增值宛如鱼和熊掌，不可兼得，但我的经验表明，这两点完全可以同时做到。
所谓强劲现金流意味着物业的租金收入至少能支付养房的所有成本，或者说达到不盈不亏。你没有现金收入，但也不用从自己口袋中额外支付，也就是说投资房没有花你一分钱。
从还贷能力的角度，这一策略在理论上让你可以在风险偏好允许的范围内不断地投资，因为从银行的角度，这样做没有影响你的还贷能力。当然，你的目标是在不牺牲增值的前提下，尽可能投资带来正现金流的物业。要做到这一点，一是以力争买价低于市场价值，同时争取良好的租金收入。
如何快速计算现金流
现金流=租金收入-费用（房贷利息、房东和建筑保险、物业管理费、市政费和保养费）
一般来说，要实现中性现金流，租金回报至少要在7%以上。我个人从来不接受回报率低于7%的物业
你的租金回报率足够高吗？
判断租金回报率是否足够高的一个快速方法是在目前贷款利率上再加1.5%，同时额外加1.5%以备费用。
假设房贷利率6%，要实现正现金流所需的租金回报应该是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣税前的毛租金回报率为7%，那么很可能刚好不赚不赔。
注：本文最初发表于《Your Investment Property 》2014年9月。翻译转载或作者许可。了解更多投资信息，登录www.Binvested.com.au 或电邮admin@binvested.com.au联系 Binvested 团队。
This post was last modified on 2014年10月8日 01:20
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More