（澳洲生活网讯）27岁拥有72套投资房产，28岁名下投资房产翻倍至150套，这听上去似乎不可思议，但Nathan Birch做到了。作为全澳最成功的投资人之一，这位出生于西悉尼普通家庭的年轻人在24岁时辞去了工作，成为专职房产投资人，并随后创立了B Invested Group，致力于帮助更多普通人实现投资致富的梦想。
Nathan Birch的投资策略简单而独特。他相信只有正现金流才是王道，并认为可以同时实现物业增值和高租金回报的双重目标。他只专注于售价远远低于市场价值的物业，坚持认为这是降低风险、积累资产和赚取利润的最快途径。他投资的很多物业都位于名声欠佳很多投资者远而避之的城区，但正是这些物业为他创造了可观的财富。
Nathan Birch的经历也证明，勤奋和信誉是成功投资者的必备要素。以下是他分享的实战要诀。
关注挂牌价偏低的物业
这一点有些难度，因为很多中介为了吸引买家都会故意报低价格。但你还是能够判断这样的报价只是一种策略，还是确有诚意。通常，如果中介对物业的评价非常负面，或者愿意接受任何报价，都很可能是潜在目标。
保养或形象不佳的物业
如果物业缺乏保养，或形象欠佳，你有更大的可能谈得一个更加优惠的价格。
位于名声不佳区域的物业
我投资的一些物业所在城区名声不好，但随着时间的推移，这些区的人口结构和面貌都慢慢得到了改善，并渐渐摆脱了以往的糟糕形象。你还是可以在这些城区淘到一些价格适中，甚至低于市场价值的“合算”物业。遗憾的是，很多投资者都忽略了这些区域。
急于脱手的物业
有时候业主由于陷入财务困境或其他原因急于出售物业，这也是一个谈判好价格的机会。
购买带来强劲现金流的物业
根据我个人的投资经验，产生正现金流的物业不仅能降低投资风险，而且能加快积累投资物业的进程。这一策略并不意味着要以放弃物业增值为代价。尽管很多投资专家认为租金回报和资本增值宛如鱼和熊掌，不可兼得，但我的经验表明，这两点完全可以同时做到。
所谓强劲现金流意味着物业的租金收入至少能支付养房的所有成本，或者说达到不盈不亏。你没有现金收入，但也不用从自己口袋中额外支付，也就是说投资房没有花你一分钱。
从还贷能力的角度，这一策略在理论上让你可以在风险偏好允许的范围内不断地投资，因为从银行的角度，这样做没有影响你的还贷能力。当然，你的目标是在不牺牲增值的前提下，尽可能投资带来正现金流的物业。要做到这一点，一是以力争买价低于市场价值，同时争取良好的租金收入。
如何快速计算现金流
现金流=租金收入-费用（房贷利息、房东和建筑保险、物业管理费、市政费和保养费）
一般来说，要实现中性现金流，租金回报至少要在7%以上。我个人从来不接受回报率低于7%的物业
你的租金回报率足够高吗？
判断租金回报率是否足够高的一个快速方法是在目前贷款利率上再加1.5%，同时额外加1.5%以备费用。
假设房贷利率6%，要实现正现金流所需的租金回报应该是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣税前的毛租金回报率为7%，那么很可能刚好不赚不赔。
注：本文最初发表于《Your Investment Property 》2014年9月。翻译转载或作者许可。了解更多投资信息，登录www.Binvested.com.au 或电邮admin@binvested.com.au联系 Binvested 团队。
This post was last modified on 2014年10月8日 01:20
悉尼歌剧院，这座见证无数艺术巅峰的殿堂，在一个璀璨的夜晚因Simone Young的指挥而熠熠生辉。以莫扎特的最终交响力作《木星交响曲》为核心，这场音乐会涵盖了约翰·塞巴斯蒂安·巴赫、卡尔·菲利普·埃马努埃尔·巴赫的经典作品，为观众奉献了一场跨越巴洛克到古典时期的音乐盛宴。悉尼交响乐团的卓越演绎，与Simone Young的艺术引领，共同呈现了一场值得铭记的夜晚。 悉尼交响乐团。（图：提供） 作为国际古典乐坛最具影响力的指挥家之一，Simone Young在这场音乐会上展现了她一贯的精准与深刻。Young以她对传统经典的现代化诠释而闻名，她的指挥兼具理性与激情，能够将古典音乐的层次感与戏剧性展现得淋漓尽致。无论是与悉尼交响乐团的合作，还是她对作品细腻情感的把控，都让这场音乐会在艺术性与情感表现上达到了极高的水准。 当晚的另一位焦点人物，是悉尼交响乐团首席长笛演奏家Joshua Batty。他在演奏卡尔·菲利普·埃马努埃尔·巴赫的G大调长笛协奏曲时，以技巧与情感并重的演绎，展现了这部作品的独特魅力。这首协奏曲不仅继承了巴洛克风格的优雅与复杂，同时也是向古典音乐转型的一座桥梁。Batty精准的音色与敏捷的演奏，仿佛让观众置身于音乐与时光交织的美妙场景中。 音乐会以约翰·塞巴斯蒂安·巴赫的《勃兰登堡协奏曲第三号》开场。这部作品以其结构的严谨与情感的丰富而闻名，是巴赫作品中最受喜爱的篇章之一。悉尼交响乐团的弦乐组以绝佳的默契与表现力，为观众呈现了一场充满活力与动感的音乐对话。 随后，CPE巴赫的长笛协奏曲登场。Joshua Batty的独奏将作曲家独特的音乐语言表现得淋漓尽致，这首作品的旋律跳跃、情绪多变，既考验演奏技巧，又极具感染力。 音乐会的高潮无疑是莫扎特的《第41交响曲》，因其恢弘气势与精巧结构而被昵称为“木星”。Simone Young通过细腻的指挥手法，将作品中蕴含的戏剧性、热情与深刻的哲思一一展现。从开篇的震撼到终章的辉煌，乐队的表现如同行星运行般完美无瑕，令人屏息凝神。 这场音乐会如同一次穿越音乐史的旅程，从巴洛克的繁复与精巧，到古典主义的明朗与优雅，观众不仅感受到了不同时代音乐的魅力，更深刻体会到这些伟大作曲家对后世的深远影响。… Read More
“和把泥，捏碗碗；尧王缸，舜王盘——” 清脆明亮的童谣响起时，黑陶的父亲在窑前空旷处的大槐树边，挂上“窑神”画像，点燃烧纸；黑陶的妈妈一边摆放瓜果点心，一边口中念念有词。拜完“窑神”，一声粗犷长啸：“开窑啦——”，伴着河边冉冉升起的火红，从秋天辽阔的田野，盘旋回荡至澄明的天际。 这一窑的东西真多：十几个大缸，上百件锅碗瓢盆。黑陶也从缝隙中，掏出他自己的制作：“泥捏口哨”和“手团泥虎”。他把憨态可掬的玩具老虎捧在手里，又从热乎乎的“泥捏口哨”里，吹出时高时低、时长时短的小调，引得老槐树上的翠鸟叽叽喳喳，一起奏响丰收的乐章…… “烧窑”是黑陶家祖传的老手艺。据考证，在4千年的龙山文化时期，这个叫做“薛家窑”的村子，就开始烧制陶器。村子北边山脚下，有上乘的陶土，泥质细腻，色黑劲道。他们和泥、制坯、刻花、晾晒、烧制，每道工序都细致耐心，产品有“黑如漆，声如罄，薄如纸，亮如镜，硬如瓷”的美誉。老辈人讲，他们家的“烤火手炉”和“蟋蟀罐”，都曾经是朝中贡品呢。 开窑之后的半个月时间，黑陶跟在父亲的货郎挑子后面，走村串巷叫卖“窑货”。父亲说：“陶儿，你要好好读书。黑头土脸的‘窑货’日子，难啊！”跟在后面的黑陶，却手摇货郎小鼓，又蹦又跳，把“窑货人”苦涩的日月，跳蹦成快乐、天真和调皮。 十年后，好好学习的陶儿，以优异成绩考到“省工艺美术学院”；专业：陶瓷设计与制作。 大学毕业，黑陶被分配到国营企业“县陶瓷厂”，吃上了“公家饭”。 那天，从省城回到家乡的黑陶，是被厂里的半挂货车拉到厂里的。进门，便看到刚贴好的大红标语：尊重知识，尊重人才；一脸菩萨笑的老厂长，亲自给他戴上大红花。厂里还分给他一间单身宿舍，靠近大门口的地方。这些，让原本有些失落的黑陶，内心涌起阵阵热浪。 县陶瓷厂是省外贸公司定点企业，能挣外汇，在小县城人人羡慕；县里许多干部子女也都安排到这里。可这几年，随着外贸订单越来越少，企业人员越来越多，老厂长只能周旋于几家银行间，靠贷款维持生计。 怀揣青春梦想的黑陶，到车间班组调研，半个月时间，激情洋溢地写出了三份报告：《关于企业长远发展的思路》、《产品设计与创新》、《关于企业加强管理的几点建议》。他把报告恭恭敬敬送给老厂长；老厂长笑眯眯地接过去，还顺口夸赞了几句。一天一天平静地过去，他的报告依旧整整齐齐躺在老厂长的办公桌上。 虽然黑陶渐渐有些心凉，但每月四十多元的大学毕业生工资，一分不少，结结实实让他端了几个月的“铁饭碗”。不久，他买了一辆时髦的“凤凰牌”自行车；他“卖窑货”的父亲，还专门坐在他的自行车后座上，走村串巷了大半天，清脆的铃声覆盖了遥远的“货郎鼓”。 几个月后，《春天的故事》唱响大江南北。在激越的旋律中，全县掀起“打破三铁”（铁饭碗、铁工资和铁交椅）企业改革；“干部能上能下，职工能进能出，收入能高能低”，以壮士断腕的勇气，激发企业发展活力。 在这场轰轰烈烈的企业改革中，老厂长光荣退休；一位有“县领导亲戚背景”的供销科的侯科长，成功竞选为新任厂长。侯厂长大刀阔斧，提拔年轻的大学生黑陶为副厂长，对国营陶瓷厂进行全面改革。 黑陶不负众望。他的改革从三个方面进行：先是实行计件工资，多劳多得；“干多干少，干孬干好”，月底发到工人手里的工资说明了一切。接着是广开销售门路，不再只靠省外贸公司的订单，开始尝试走“市场”的路子；最后是他的拿手好戏：产品设计创新。他用从小的耳濡目染和大学的系统学习，匠心独运，开发出了许多图案优美、风格各异的产品。有一款叫“仿古指南车”，发掘特有的历史文化，运用细腻的工艺手法，人物古朴，马匹灵动，造型栩栩如生。 陶瓷厂欣欣向荣发展的同时，黑陶也迎来了他人生的高光时刻：企业改革先行者、优秀知识分子、“五一”劳动奖章等，一大堆荣耀光环套在他的脖子上……… Read More
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