（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。
不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。
澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。
优先考虑主要针对自住家庭的小区
在选择买地建房套餐时，要投资优质地段和小区，我们称之为蓝筹区。如果你在这些区找不到新房套餐，千万不要选择那些价格低的小区。一般来说，新的小区或城区可能由好几个小区组成。当政府发售用于开发的土地时，一级买家是大型开发商，由他们负责整个区的控制性规划，即地块划分和用地性质。这些大开发商再把分割界定好的地块出售给相对小一些的开发商和建筑商，由他们进行开发销售。
为了最大化地控制风险，一些大的开发商会把地块出售给那些只针对投资者的开发商，这会导致某些小区的住户都是租客，而不是自住家庭，结果这些小区不仅外观和环境会比较糟糕，而且缺乏家庭氛围，从而你的获利空间也大打折扣。
为了保证和提升投资收益，应该选择那些主要针对自住家庭的小区，这些小区的土地所有者和开发商会限制投资物业的开发比例，有的甚至不到10%。这些小区是投资上选，因为以这里为家的业主会比租客更加珍惜小区。
如果考虑到日后转售，自住家庭为主的小区也更有优势，因为它们相对于租客为主的小区，更受新买家的青睐。
分析供需对比
为了提高开发利润，买地建房套餐和楼花一样，一般也采取分期发售，逐步提价的策略：首批发售的物业通常价格最低，而最后一期的价格往往是最高的。
所不同的是，买地建房套餐小区如果是针对自住者的话，开发商一般会根据市场反响决定发售节奏，只有当意向买家数量不断上升时，才会推出更多房源。这意味着，蜂拥而至的投资者不会认为推高价格，因此就不会出现严重的过度供给问题，价格上涨是基于真实需求的上涨。
还有一点很重要，成熟小区比新推出的小区更有价值。
租金回报是增值先导
丰厚的租金回报是很多区域房市成功实现增长的关键要素。如果租金回报高，通常会带动房价上涨。
以自住为主的小区物业与那些投资房比例更高的小区相比，租金回报率要高出1%。回报率变量是评估未来增值潜力一个很有用的指标，因为随着租金提高，房价也会随之上涨，从而压低了租金回报率。租金回报增幅越大，迎来增长周期的可能性就越大。道理很简单，房价上涨总是紧跟着租金回报的提高。
配套设施也决定小区价值
小区规划和配套也是决定小区品质和价值的主要因素之一。规划良好的配套会提供地下供电、绿化、小区超市和日托中心等。这些都会提升小区的价值，也解释了为什么某些小区比另一些小区更加成功。
Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。
http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/
This post was last modified on 2014年10月8日 01:22
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More