（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。
不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。
澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。
优先考虑主要针对自住家庭的小区
在选择买地建房套餐时，要投资优质地段和小区，我们称之为蓝筹区。如果你在这些区找不到新房套餐，千万不要选择那些价格低的小区。一般来说，新的小区或城区可能由好几个小区组成。当政府发售用于开发的土地时，一级买家是大型开发商，由他们负责整个区的控制性规划，即地块划分和用地性质。这些大开发商再把分割界定好的地块出售给相对小一些的开发商和建筑商，由他们进行开发销售。
为了最大化地控制风险，一些大的开发商会把地块出售给那些只针对投资者的开发商，这会导致某些小区的住户都是租客，而不是自住家庭，结果这些小区不仅外观和环境会比较糟糕，而且缺乏家庭氛围，从而你的获利空间也大打折扣。
为了保证和提升投资收益，应该选择那些主要针对自住家庭的小区，这些小区的土地所有者和开发商会限制投资物业的开发比例，有的甚至不到10%。这些小区是投资上选，因为以这里为家的业主会比租客更加珍惜小区。
如果考虑到日后转售，自住家庭为主的小区也更有优势，因为它们相对于租客为主的小区，更受新买家的青睐。
分析供需对比
为了提高开发利润，买地建房套餐和楼花一样，一般也采取分期发售，逐步提价的策略：首批发售的物业通常价格最低，而最后一期的价格往往是最高的。
所不同的是，买地建房套餐小区如果是针对自住者的话，开发商一般会根据市场反响决定发售节奏，只有当意向买家数量不断上升时，才会推出更多房源。这意味着，蜂拥而至的投资者不会认为推高价格，因此就不会出现严重的过度供给问题，价格上涨是基于真实需求的上涨。
还有一点很重要，成熟小区比新推出的小区更有价值。
租金回报是增值先导
丰厚的租金回报是很多区域房市成功实现增长的关键要素。如果租金回报高，通常会带动房价上涨。
以自住为主的小区物业与那些投资房比例更高的小区相比，租金回报率要高出1%。回报率变量是评估未来增值潜力一个很有用的指标，因为随着租金提高，房价也会随之上涨，从而压低了租金回报率。租金回报增幅越大，迎来增长周期的可能性就越大。道理很简单，房价上涨总是紧跟着租金回报的提高。
配套设施也决定小区价值
小区规划和配套也是决定小区品质和价值的主要因素之一。规划良好的配套会提供地下供电、绿化、小区超市和日托中心等。这些都会提升小区的价值，也解释了为什么某些小区比另一些小区更加成功。
Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。
http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/
This post was last modified on 2014年10月8日 01:22
位于澳大利亚新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其与世隔绝的地理位置和令人叹为观止的水景，成为了悉尼最独特且令人神往的高端餐饮圣地之一。这家餐厅不仅因其优雅的氛围和美轮美奂的景色而闻名，更因其创新而精致的菜肴赢得了无数食客的青睐。从只可通过船只或水上飞机到达的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，这里的一切都充满了与众不同的魅力。作为一种享受美食与美景并存的方式，Berowra Waters Inn无疑是一场视觉与味觉的双重盛宴。 如果说有哪种用餐体验能够完美地结合美景与美食，那无疑是Berowra Waters Inn。从市区出发到餐厅附近的码头，再乘坐私人船只航行，五分钟的航程便足以让你暂时远离都市的喧嚣，融入那片宁静的丛林与水域之中。船只接送是免费的，这种便捷的水上交通方式也让这家餐厅增添了几分神秘感和隐秘感。站在船头，环顾四周，绿色的植被与碧蓝的水面交织在一起，眼前的风景美得令人屏息。餐厅坐落在一座简洁的沙岩建筑内，玻璃百叶窗让每一位食客都能享受无障碍的水景。餐厅的设计极为简约而不失奢华，洁白的内饰、宽大的皮质餐桌以及温馨的灯光，使得每一位前来用餐的客人都能感受到无比的舒适与尊贵。 Berowra Waters Inn。（图：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一场充满怀旧情感和音乐激情的演唱会拉开了帷幕。Take That，这支英国传奇组合，用他们超过30年的经典金曲和热忱的舞台表现，再次点燃了现场观众的心。这不仅是一场音乐会，更是一场关于青春、回忆和情感的集体狂欢。 Take That。（图：Andy Kershaw） 自1990年成军以来，Take That迅速成为了90年代男孩乐队的巅峰代表。无论是动人的和声、充满感染力的舞蹈，还是他们永远年轻的笑容，这一切都为他们赢得了无数粉丝。如今，尽管团队从最初的五人缩减为Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他们的艺术生命力依然旺盛。 本场演唱会的设计更趋向于亲密与真实。舞台布置摒弃了以往的奢华与杂技式的舞美表演，转而聚焦于三位歌手本身。这种简约而深情的演绎形式，让观众得以专注于音乐和歌声本身，感受到岁月赋予他们的深沉与韵味。 Take That。（图：Andy… Read More
位于墨尔本西部的Coles全新 24 小时顾客履行中心有 700 台机器人、人工智能（AI）和 1000 名员工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分钟就能完成一份 50 件的超市订单。 在 COVID 疫情加速数位销售后，Coles 耗资 4 亿澳元在墨尔本和悉尼建立自动化顾客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商业区的巴士站逮捕一名手持30公分猎刀的男子。 当日下午2点30分左右，警方接到报案称有一名持械男子在Roma St车站。 在警方公布的录影中，一名警官说：“放下刀，马上放下刀！”“放下，马上放下，把刀放下，放在地上！” 警方表示，该男子从腰带中取出连鞘 30 公分猎刀，并依照警官的命令将刀丢在地上。 警方在一份声明中说：“该男子未对任何公众或警方做出任何威胁。” 警方已控告这名 18 岁男子在公共场所持有刀具，他于 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位顶尖医疗经济学家表示，滥收病人费用的医生应该在公共名册上被点名羞辱，针对莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）涉嫌滥收病人费用的医生的集体诉讼也可能将递交。 近日，病人受促检查联邦医疗保险记录，以确保没有被医生错误收费。 维州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）数十名麻醉师和外科医师被指控蓄意诈骗、收取双倍费用和私吞帐外费用。 据《时代报》报导，控诉书指控一群医生为自己的财务利益而向病人收取高达 5000澳元的自付费用，将其伪装成预约费或行政费，同时，这些专科医师发布了参与医疗保险公司的无间隙费用计划。 Margaret Faux 博士认为，如果指控成立，或许可以透过集体诉讼帮助消费者。 她说：“我们实际上需要尽快让这件事呈现在法官面前。”“这封举报信是一份大礼，因为它给检察官所需的一切，让他们可以快速、轻松地获得事情的真相。” Faux表示，值得关注的是，有指控称医生在没有提供服务的情况下收取费用，这是违法的。 她说，举例而言，收取超过 1000 澳元的麻醉行政费用，却没有任何解释，这可能会被视为“可疑”，因为法律规定消费者必须使用… Read More
12 年级的学生正在回避教育学位，有大量已开始攻读教育学位的学生退学，使毕业生人数减少数千人。教师表示，高工作负荷以及学生、家长的不良行为正将他们赶出这个行业。 新数据显示，自2020年以来，开始攻读教育学位的学生人数和比率持续下降。2023年，只有11099名新州学生开始攻读教育学位，占大学新生的10.46%。而 2020 年则有 15,022 名学生，占大学新生的 12.54%。 过去 10 年来，在四年内完成本科教育学位的学生人数也大幅下降。 据《悉尼晨锋报》报导，在 2020 年开始攻读学位的澳洲本科生中，有 29%… Read More