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买地建房策略关键招数(2) 控制建筑商风险

(澳洲生活网讯)在澳洲,买地建房(House and Land , H & L)是一个渐受欢迎的投资策略,基本操作是先买下一块土地,再设计建房,好处是能利用土地带来的升值机会,同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。

不过,和所有的投资策略一样,机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期,风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。

澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。

 

控制建筑商风险

 

选择业绩和信誉好的建筑商

选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地,每周都可以听到建筑商破产的新闻,这显示了建筑行业的动荡,很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价,但风险和陷阱正是从这里开始。

太多的时候,投资者因为选择了报价相对更低的建筑商,却遭遇建房工期大大延误,结果不仅是要付出更高的建房成本,而且还失去了很多机会。记住,你的新房要提供7年的新房保修期。因此,要选择的不是价格便宜的建筑商,而是致力于长线发展的建筑商。

我们选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。我们的遴选标准包括:有特定住房产品的营建经验;在某一地区或住宅小区有营建经验;有稳健的财务背景,还有一点就是希望和我们长期合作。

另外,Positive Real Estate选择的建筑商通常都能将建房周期通常控制在16周左右,除非有不可预见的情况发生。

投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同,对投资者来说,在两者之间找到合适的平衡点很重要,这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算,就装修标准和设计方案提出合理实用的建议,具体到选用中央空调,还是分体空调等细节。很多时候,建筑商都有两个部门或团队,一个是零售业务,专门为自住房买家提供服务,另一个专门针对投资房产品,两个部门的服务标准和方式有所不同。

 

建筑合同的关键条款

同样重要的是建筑合同的拟定,这是控制风险保护买家利益的保证之一。我们在和建筑商签订的合同中,有几项必要条款。

 

  • 工程延期赔偿条款(Liquidated damages clause

这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限,建筑商需要按延期天数支付赔偿金,例如如果工期超过26周,要按$50/天支付延误补偿。

 

  • 岩石补助(Rock Allowance

如果在施工挖掘中发现了岩石,这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款,一旦施工中出现需要移除的岩石,很可能要额外支付数千甚至上万元。

 

  • 固定价格合同:

这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同,除非出现了合同约定之外的不可预见情况,建房价格不会再有任何变动。即使有变动,也必须经买家同意。

 

  • 交钥匙合同:

这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准,通常要求交房时花园,车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定,投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。

Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略,以及各种策略的实战秘诀,获得了行动的信心,并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。

http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/ 

 Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官,经过其手的房产交易总额超过了10亿,他同时也是一名活跃的房产投资教育专家,著有多本地产投资专辑。

http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/

This post was last modified on 2014年10月8日 00:37

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