（澳洲生活网讯）在澳洲，买地建房（House and Land , H & L）是一个渐受欢迎的投资策略，基本操作是先买下一块土地，再设计建房，好处是能利用土地带来的升值机会，同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。
不过，和所有的投资策略一样，机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期，风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。
澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。
选择业绩和信誉好的建筑商
选择建筑商是买地建房中最重要的环节。现在在全澳各地，每周都可以听到建筑商破产的新闻，这显示了建筑行业的动荡，很多建筑商为了获得订单都不惜拼命降低报价，但风险和陷阱正是从这里开始。
太多的时候，投资者因为选择了报价相对更低的建筑商，却遭遇建房工期大大延误，结果不仅是要付出更高的建房成本，而且还失去了很多机会。记住，你的新房要提供7年的新房保修期。因此，要选择的不是价格便宜的建筑商，而是致力于长线发展的建筑商。
我们选择建筑商的一个原则是“最便宜的建筑商从来都不会是最好的”。我们的遴选标准包括：有特定住房产品的营建经验；在某一地区或住宅小区有营建经验；有稳健的财务背景，还有一点就是希望和我们长期合作。
另外，Positive Real Estate选择的建筑商通常都能将建房周期通常控制在16周左右，除非有不可预见的情况发生。
投资房和自住房的设计装修标准和要求有所不同，对投资者来说，在两者之间找到合适的平衡点很重要，这方面最关键的就是不要过度投资。好的建筑商应该根据买家的需求和预算，就装修标准和设计方案提出合理实用的建议，具体到选用中央空调，还是分体空调等细节。很多时候，建筑商都有两个部门或团队，一个是零售业务，专门为自住房买家提供服务，另一个专门针对投资房产品，两个部门的服务标准和方式有所不同。
建筑合同的关键条款
同样重要的是建筑合同的拟定，这是控制风险保护买家利益的保证之一。我们在和建筑商签订的合同中，有几项必要条款。
这是针对建筑商工程延期制定的对客户的补偿条款。如果建筑工期超过了合同中约定的最长期限，建筑商需要按延期天数支付赔偿金，例如如果工期超过26周，要按$50/天支付延误补偿。
如果在施工挖掘中发现了岩石，这一条款设定了移除岩石的成本上限。如果建筑合同没有该条款，一旦施工中出现需要移除的岩石，很可能要额外支付数千甚至上万元。
这是控制建房成本上限的有效策略。双方一旦签订了固定价格的建筑合同，除非出现了合同约定之外的不可预见情况，建房价格不会再有任何变动。即使有变动，也必须经买家同意。
这意味着房子交付能达到租客即可拎包入住的标准，通常要求交房时花园，车道、百叶窗甚至信箱一应俱全。如果没有在合同中就这些项目作出详尽具体的约定，投资者在交房后还需要支付额外的成本才能招租。
Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略，以及各种策略的实战秘诀，获得了行动的信心，并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官，经过其手的房产交易总额超过了10亿，他同时也是一名活跃的房产投资教育专家，著有多本地产投资专辑。
http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/
This post was last modified on 2014年10月8日 00:37
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More