(澳洲生活网讯)在澳洲,买地建房(House and Land , H & L)是一个渐受欢迎的投资策略,基本操作是先买下一块土地,再设计建房,好处是能利用土地带来的升值机会,同时可根据自己的预算和偏好选择设计和装修方案。
不过,和所有的投资策略一样,机会总是伴随着风险。由于买地建房涉及较长的建房周期,风险控制直接影响着持有成本进而决定着投资收益。
澳洲知名房产投资公司Positive Real Estate的创始人和首席执行官Sam Saggers和项目收购经理Brennan Latimer就如何成功操作该策略分享一些实用建议。
买地建房最重要的环节就是贷款结构安排。Positive Real Estate(以下简称PRE)的经验表明,很多投资者之所以在投资过程作陷入困境,完全是因为在操作前没有真正理解买地建房的贷款结构。
和一般的楼花(Off the Plan)和建成物业的贷款不同,买地建房涉及两份合同。一份是土地出售合同,另一份是建房合同。在大多数情况下,两份合同的签约主体是不一样的。土地合同的卖方通常是开发商或房产代理中介,而建房合同则由客户与由选定的建筑商签订。有时候,大型建筑商会同时签订两份合同:作为房产代理中介出售土地,同时也提供相关的建房方案。
买地合同和建房合同都要求银行贷款,并有可能获得较高的贷款成数(贷款与土地/物业价值比,LVR)。
需要特别提醒的是,买家必须在建房之前完成土地的交付,也就是说取得土地产权,这意味着从土地交付开始,包括在整个建房过程中都要支付土地贷款利息,这是土地持有成本。一旦开始动工建房,建筑商会和银行以及买家联系,根据不同的施工节点安排支付建筑进度款。
通常的建筑进度付款节点如下:
如果买家的贷款成数低于90%,需要对两份合同支付10%的首付,即相当于土地价格和建房价格的10%。至于建房合同,银行通常会要求买家支付相关贷款的10%作为首付,以确保银行对整个建筑工程负责。同时,银行每当完成对每个施工节点的付款,这笔款项都会计入贷款总额作为计息基础,对投资者来说,这也成为投资资本金的一部分。
这也解释了为什么买地建房策略中,选对建筑商如此重要。好的建筑商不仅能保证质量,而且能最大限度地缩短工期从而将尽量降低持有成本。因为,施工期越长,作为买家需要支付的贷款利息越多。
Positive Real Estate在过去10年帮助上万名客户通过投资房产成功创富并实现了财务自由。客户通过学习不同的投资策略,以及各种策略的实战秘诀,获得了行动的信心,并为财务自由之旅迈出了成功的第一步。
http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/
Sam Saggers 是房产投资教育和指导服务公司Positive Real Estate Group的首席执行官,经过其手的房产交易总额超过了10亿,他同时也是一名活跃的房产投资教育专家,著有多本地产投资专辑。
http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/
This post was last modified on 2014年10月8日 00:24
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