明智置业须权衡的四大因素 

（澳洲生活网讯）很多人置业都希望兼顾自住和投资，但事实是，这是自住和投资的目的和考量角度存在很大差异。悉尼资深房产投资人Cameron McEvoy认为，如果你在购买房产时打算先自住再出租，那么最好能更多从投资者的角度做出决定，对于预算有限的首次置业者尤其如此。以下是他分享的四大主要考量因素。

很多时候我在写房产投资文章的时候，我首先想到的是买房自住和买房投资是性质完全不同的两件事。我一直认为，最好的策略之一就是在做出购买决定同时就锁定日后的用途——要么作为投资，要么作为自住，并且永远不要将两者混在一起。

不过，我在实践中并没有完全遵守这一原则。我在第一次买房时和大多数人的计划一样，先买房自住，等待升值后用物业净值作为下一套投资房的首付定金。但之后的现实是，我搬出了第一套房，将其作为投资房。

值得指出的是，我在购买第一套房产——悉尼西区一套不起眼的单元房时，我就百分百肯定地知道其日后的用途，即我会将其作为投资房。因为它从来就不是我的梦想家园，我也从来没有这样计划过。

自住买家和投资买家是完全不同的两种类型，所选择的物业类型也完全不同，即使它们位于同一条街区。在一个理想的世界，大多数投资者会选择终生持有自住房产，而只是用自住房产增值后的净值积累投资物业。但这种策略只适合于极善于规划的个人。大多数人并不具备。

此外，每个人的情况难免会发生一些变化。无论是工作方面还是生活方面的意外变动，都会促使你不得不改变最初的计划，即使你曾经打算未来20年都会生活在这里。无论是哪种原因，如果你的策略是先买房安“家”，几年后再将其作为投资房，我以下列出的4大因素都是你在决定前需要仔细考量的因素。

地段，地段还是地段

这听上去似乎没有新意，也许你会说，“不管买自住还是投资，地段不都是首要考虑的因素吗？”确实如此，不过自住买家和投资者对好地段的定义是不同的。自住买家通常看重的是周边的学校、购物设施和交通配套。投资者也是如此。两者的区别可能来自其他一些因素，如地段所代表的声望。

自住买家权衡比较的同一条街道的物业类型，最近售出物业，以及租客和自住者的比例。而投资者则更多从“商业”角度考虑。换言之，如果所有的主要条件，包括交通、教育、购物和工作便利性都很不错，那么声望对于投资者来说并没有租金回报那么重要。

因此，如果你计划购入的房产只是作为暂时的“家”，那么应该更多象投资者那样考虑，不要太看重街区的名声，而应考察和计算潜在的租金收入。

物业与城区/街区的匹配

传统的自住买家根据自己的生活方式选择物业和城区，这自然是合情合理的。但这种思维并不适合投资者，因为一套适合自住的房子也许并不能给你带来理想的投资收益，这往往和城区/街区的人口结构有关。

打个比方，你正在寻找自住房，并且对某个城区一条特别漂亮的街道很感兴趣。这条街道两边大多数都是一些年代不算很久的单层独立屋，面积不大，都是两房或三房设计，没有游泳池，花园也不需要太多打理。同时，这条街上还有一套两层的现代豪宅，5卧室、3车库、还有游泳池等。

如果你打算买房长期自住，那么选择这条街上最好的豪宅是不错的，前提是你确实需要那么大的空间，也确实喜欢周围的环境。不过，如果你只是打算做一个过渡，希望以后将其作为投资房，那么这样的选择绝对不是明智之举。

从出租的角度考虑，这套豪宅的租金回报和这条街上的其他物业相比，也许会稍高一些，但远远抵不上大大高出的房贷。这意味着，除非你不介意负扣税策略（现在很少有投资者会主动选择这一策略），这套房子并不是一个好的投资。

因此，如果兼顾自住和投资的需求，你应该选择与区域租客的需求相符合的物业，当然也要保证能满足暂时的自住需求。

此外，还要提醒的是，如果在一个充斥着单间和一房公寓的区域投资一套三房的独立屋，就犯了过度投资的错误，因为你很可能无法实现应有的回报。

避免华而不实的配置

• 公寓/单元房

和上面的情况类似，你的梦想家园也许要拥有5万元打造的现代厨房，但作为投资，这样的配置在大多数区域来说都是一个糟糕的选择。

道理很简单。我们先来看看各个城市的顶级富豪区和普通区域的物业投资情况。无论是墨尔本的Toorak，珀斯的Peppermint Grove，还是悉尼的Vaucluse，你会发现这些区的投资房数量远远低于其他区域。这是因为这些物业作为投资的回报是相当低。

当然以上只是一个极端的例子，但即使在普通城区这一原则也是适用的。尤其是打算将第一套房日后作为投资的首次置业者，更不应该为华尔不实的配置支付额外的代价。

如果有可能，我甚至建议不妨购买一套破旧的老单元房，在暂时住上几年后再简单装修后出租，租金回报也会相当不错。需要提醒的是，装修时也要避免过度投资，选择中性颜色和耐用的材料。

• 独立房

在边远地区和外城区，很多买家更倾向于独立屋。如果你有日后投资的想法，一定要选择打理成本低的房子。

最关键的是院子。如果前后院的面积很大，最好不要有树木和灌木，而且草坪要容易整理。同时，不要选择用大树作为栅栏的房子，这样日后容易引起邻居纠纷。如果你很想在房子周围有一些植物作为点缀，一定要确保它们不会长得过于高大。最好事先做些研究，选择合适的品种。

如果你准备在房子里住上几年，花点钱在院子里种些中小体积的树木是值得的。当你搬出房子时，这些树木给院子带来的绿荫将提升房子的出租价值，尤其对有孩子的家庭很有吸引里。而且这样做也不会引起邻里纠纷。

从我个人角度，我不主张投资配有泳池的房子，因为维护成本太高，尽管我知道有些投资者认为，只要区域选择正确，这样的配置会提升物业的租金和价值。即使你同意这样的观点，在投资此类物业时一定要谨慎。

选择合适的房贷

当你确定了理想的自住/投资房产后，最后，也是最重要的一点是，在签约前与贷款机构或中介进行充分的咨询，确保最佳的贷款产品和结构能同时兼顾自住和投资特点。

以30年期的房贷为例，在这种情况下不妨选择头5年偿还本息，后25年只偿还利息的产品，但要保证从第一天起就有对冲账户功能。这样做的好处是自住期间偿还一部分本金，而在用作投资后，只偿还利息能减轻现金流压力，同时对冲功能又提供了灵活性，你可以存入额外的资金减少利息负担。当然，如果你希望拥有更多资金积累更多的投资物业，最好从一开始就选择只偿还利息，但同时要确保有对冲账户功能。

另一个重要的考量因素是这套房产未来在投资组合中的地位，你需要考虑的问题包括，这将是你最贵的物业吗？接下来投资的物业价格会更低，还是更高？对这些问题的回答有助于制定“退出策略”。

从节税角度，你每段时期只能指定一套“自住物业”。如果这是你最贵的物业，在日后销售时应将其制定为“自住房”，这样可以避免支付资本利得税（Capital Gains Tax）。你还可以考虑所谓的“黄金六年”法则，在将其转为投资房的第6年出售，根据税务局的规定，这样可以让你获得6年的租金收入，出售时仍可免交资本利得税。

本文获得作者Cameron McEvoy许可翻译刊登。Cameron McEvoy 是悉尼资深的房产投资人，对澳洲房市有独到的研究。他是房产专业网站Property Observer和专业杂志Australian Property Investor的专栏作家，并建立了房产投资专业博客www.propertyspectator.blogspot.com。