物业翻新真人秀The Block’s的启示（二）

（澳洲生活网讯）全澳收视率极高的真人秀The Block’s 两周前的拍卖结果让所有的参赛者和观众大跌眼镜。在5套翻新后拍卖的公寓中，仅有2套的成交价格让参赛者获得预期利润，其余参赛者在数月的奔忙后几乎颗粒无收：参赛者的利润，或者买家出价与保留价之间的差价最低只有1万。

这一由9 频道在2003年首次推出的真人秀为普通澳人展示物业翻新专长并以此迅速获利提供了一个现场舞台。每组参赛者需要在12个星期内，利用主办方提供的资金完成对指定物业的翻新后上市竞拍。参赛者获得竞拍成交价与预先设定保留价之间的差价，优胜者还将额外获得主办方提供的10万元奖金。

许多业内人士认为，最新的令人失望的拍卖结果在很大程度上和过于乐观的保留价有关：竞拍公寓的平均保留价高达150万，而所在城区公寓的中位价仅50万。当然，由主办方设定的保留价是参赛者无法选择和控制的，不过很多投资者在现实生活中往往会走入同样的误区：让虚高的买入价侵蚀了利润空间。

换言之，买对价格是好投资的前提之一，这不仅决定了盈利空间，而且会直接影响借贷能力。那如何确定价格的合理性？在大多数时候独立估价师的报告可以为买家和卖家提供一个有益的参考。

买家中介PMC Property Consultants的创立人，拥有多年独立估价师从业经验的James Freudgmann分享了估价师的工作流程，并提供了投资翻新提升物业价值的一些实用建议。

投资翻新如何提升物业价值

在评估过程中，不要忽略估价师的印象。如果你希望提升所拥有物业的评估值，可以采取很多措施改善估价师对物业的印象分，这样有助于给物业估值加分。反过来，如果你打算采用购买翻新增值的策略，那么你可以寻觅那些不具备以下条件的物业，然后通过应用这些小贴士提升物业价值。

1、物业外观很重要

估价师的第一印象绝对影响着物业价值的评估结果。因此，如果当估价师从马路上向房子走来的短短一刻，看到的是整洁的外观和修葺平整的草坪，那么就会对你的物业有一个良好的第一印象。这意味着，估价师接下来走进户内时，带着的是一个积极的思维。

不要忽视物业的外观对评估结果的影响。如果出现墙面油漆脱落、扶手生锈，或者栅栏周围杂草丛生，这些不仅会给第一印象减分，而且会促使估价师使用一个更高的折旧率。

2、装修物业选择品牌用具

我们这里指的家居用品包括空调、水龙头和电器等。估价师在对物业条件的考察中，要记录下物业条件的改善程度，如果他们看到的家居用品选用的是知名品牌，就会留下一个高品质的印象，相反如果选用的是那些不太知名的品牌，就很难与高品质联系在一起。重要的是，名牌和非名牌的成本并不一定会相差太远，但结果却大相径庭，这一点不仅对估价师如此，对潜在买家也同样适用。

3、尝试扩大房间面积

经常听到人们说，对四睡房的物业的估值通常比三睡房的物业要高，但事实并非如此。一栋只有3间卧室，但每间卧室面积都在9平米以上的物业，与一栋有4间卧室，但每间卧室面积只有2.5平米的物业相比，对前者的估值并不会比后者更低，有的时候甚至会超过后者。

另外，开放式空间设计已成为近年来的主要潮流，狭小闭塞的房间不再受欢迎。因此，如果你有机会翻新自己的房子，不妨考虑开辟一个开放式起居空间，或扩大卧室的面积，这将有助于提升日后的评估价值。

4、增加或扩大户外空间

如果你住的是公寓，要增加一个户外空间，或拓展现有空间，几乎是不可能的。不过如果你的物业公司准许你进行室内装修，并且不反对把客厅与阳台连通，那么这对提升物业估值会大有帮助。

如果你住的是独立别墅，增加一块带棚的户外空间也能给物业带来增值效应。澳洲的气候非常适合户外活动，澳洲人在户外娱乐的热情也是有目共睹的，因此，最大限度地为户外活动创造条件能提升市场吸引力。

不过有一点很重要，在户型设计上要确保户外空间与室内客厅直接连通。如果要穿过洗衣房才能到到户外娱乐区，就很难让人有这种延展的感觉，事实上还有可能让潜在卖家望而却步。

5、增加浴室数量

浴室数量对物业租金回报有着直接的重要影响，大多数家庭都要求至少有两间浴室。如果你能给所购物业增加第二间浴室，就能大大提升物业价值。在昆士兰的某些地区，增加第二间浴室能让物业升值5万澳元。

James Freudigmann拥有多年的独立房产估价师从业经验，目前是PMC Property Consultants买家中介的创立人和董事，专注于为投资新州和昆士兰房产的买家提供独立咨询服务。

了解更多信息或咨询买家中介服务，登录www.pmcproperty.com.au/。电邮  enquiry@pmcproperty.com.au或致电0411 860 407 (新州)或0435 807 759（昆士兰）。