【繁荣世界】你要当开发商吗？

（澳洲生活网讯）中国买家在澳洲進行海外投资，不仅在购房置业方面大加出手，而且开始如同在中国一样自己上项目，建公寓。勇于开拓的精神激励在国外也要重建辉煌。

根据移民局的相关数据表示，2014年移民配额约为19万人，而可选择的新移民估计40%上首选悉尼定居，仅这一项增长就导致年住宅需求超过约4万套。

加上过去十年所积累的住宅短缺量，短期内是无法达到平衡的，对住宅的需求远远高于目前实际悉尼每年开工新建住宅数量，供不应求的市场只会导致一个结果，就是价格高居难下。

有道是“十里不同风，百里不同俗”，由于澳中的国情相差实在是太大了，所以在此“繁荣世界”团队为您简单介绍在澳洲当开发商的一些要面对的事情：

一、获得土地

做房屋开发，首先要占有地盘。澳洲的土地所有权基本上分为三类：国家名下、公司名下和私人名下。新州政府释放建地的工作就是由专门管理土地的部门部门操作。如目前在西北和西南区释放出很多块约500平方米的土地，供建筑民宅使用，这里的土地交易即是从国家所有转为公司或个人拥有。拍卖或标价出售是出让地块的主要方式。一些小型开发商也会主动与房主联系，买下相邻的两三块土地，用于联合开发。

二、申请DA

DA “Development Application”的中文含义为“开发申请”。

作为开发商要盖房子，第一步就是要在当地市政厅获得开发申请的批准。DA获批后，那个地盘的价值立刻就乌鸦变凤凰了。一块原来空荡荡的地块，经DA批准后，多少套住宅可以新建，一个具体的计算成本和盈利的基数就有了。

在中国大陆批建房子需要跑规划局、城建局，得要一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单，进行DA审批的就是当地的市政府，也就是Local Council。地方市政内有专门部门是管房屋批建的，同时还根据当地的情况制定出长期的发展规划，界定开发内容和限度，这就是Zoning。

比如某一区域是属于住宅区、工厂区还是商业区。而住宅区还可再细分为是低密度人口、中密度人口，还是高密度人口。制定这个标准所涉及的方方面面很广，比如中密度住宅区，配套的市政服务如：道路、交通、医院、绿地和学校就要跟上，供水、电力配置也要到位。要满足规划中的入住人口使用。在更大的规划建筑方面，州一级政府可以直接介入，如跨区的大项目，这事儿就归“规划厅”（Planning Department）负责了。

审批DA的时间，各个市政府不一样，新州平均DA的审批时间平均是200天，最快的也要150天，慢的都在270天以上，甚至还有一年以上的。

开发商中有买地然后自己做DA申报的，也有就喜欢买DA已经获批的。买DA已经批准的开发商，关键是省心、省时间，拿到地盘马上就可以破土动工了。有些开发商还兼有建筑商的职能。

DA批准后还可以申请修改，这是另一个赚钱的门道。开发商之所以希望增加DA可批的建房数量意味着利润得增加。

如：开发商在悉尼北区花了1000万买下一块地，DA批准可建50套公寓。每套房的成本中地价就是20万。如果增加到60套，每套房的地价就下了。地价相对便宜了，但售价却维持原样获得更多利润。

三、拿到CC

DA获批后，还要再申请建筑许可“CC （Construction Certificate）”。

DA好比是立项，CC则是具体实施细则。DA主要涵盖所批准得楼盘拟建多少套房：一房、二房、三房各占比例多少；外观，高度，配套设施和绿化道路等框架内容。CC就要求的很具体了，基本上就是施工图的审查了。外观等一旦批下来就不可以再改了，而建筑过程中具体施工细节有可能做些修改。

再向市政缴纳一笔“贡献费”（Contribution Fee）后，就可以获得CC证书。然后才可以正式的开工了。

四、预售、贷款和建造合同

一般做开发都会向银行融资贷款。房地产开发现金流很重要。建100套房的地价加上建筑成本，在悉尼好的区域， 4千万以上很平常。再说，开发商还要看下一个项目的地盘，流动资金总是需要的，不会把手上的现金都压在一个项目上。

买地的贷款是以该地盘做抵押，盖楼的建筑贷款不可能再用地做抵押，得拿出证明来。这个证明之一就是楼花预售，以及和建筑商签有固定价格的建筑合同。

即使贷款批准，也不是全拿，而是视建筑进度银行分批发放。如第一笔贷款要在基础完工后开始地面层的施工时才可获得。当然，这并非绝对，要看开发商的信誉如何。

五、寻找好得建筑商

开发商如果没有自己建筑商就必须得选择并邀请建筑商来建房子，我们一般都通过招标的形式進行审核，通过评分找到性价比最好的。

在澳洲搞开发，建筑是很重要的环节。外来户的开发商能否控制住当地的建筑过程，是能否成功关键的关键。一般会选择好的项目经理，他会监督建筑商的报价和施工情形，好的监理可以为开发商节约上百万费用，这也是“繁荣世界”目前推出的服务强项。

六、和市政等打交道

在建筑过程中经常会有些人到现场检查，如市政管项目的人会来。他们检查的内容很多：从所使用钢筋的尺寸、浇灌水泥的标号及配比，到下雨污水的排放，什么都管。

WorkCover他们主要查安全隐患。培训上岗、安全通道、操作规则，甚至堆放材料。正因为WorkCover严格执法，所以澳洲的建筑工地安全状况总体应该是很不错的。

七、取得OC

千辛万苦，历时一年又半载，房子终于盖好了。开发商等到与买家做交割（Settlement）。此时所盖的建筑必须要经市政验收，合格后才可以住人，得到一份入住证书“OC（Occupation Certificate）”。

要拿到这份OC，开发商必须先拿到供水、供电、和防火等几个重要的合格证明文件。有了OC，开发商才可以允许买家进到新居里进行验房检查。

八、盘点利润

如果开发商不想保留所开发的楼房给自己，那么当所有预定客户都最后交割了剩余款项，这个楼盘才算销售成功。然后就可以开始盘点利润了。再奖励一个世界游。

在澳洲做开发，足够的资金加上有本地良好经验的管理团队，一步一个脚印，保质保量，应该是很不错的一个发展事业。

 作者：王沁心

“繁荣世界”——专业房产开发管理团队

 西人打理十年经验重信守诺以客为本

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